Capital
El importe del préstamo (también denominado capital o principal) es el dinero que la entidad bancaria entrega al cliente y que este se compromete a devolver, normalmente mediante cuotas periódicas, en el plazo y al tipo de interés pactados.
El importe es, además, una de las variables fundamentales que intervienen en la operación de préstamo hipotecario, junto al plazo y los tipos de interés pactados, ya que son los factores que determinan la cuota de amortización que se va a pagar.
Para determinar cuál sería el importe del préstamo que el prestatario puede obtener hay que tener en consideración varios factores:
– La capacidad de pago del prestatario
– El valor estimado de la vivienda y
– El porcentaje de financiación que supone.
Para calcular la capacidad de pago del solicitante, la entidad financiera tendrá en cuenta, además de los ingresos (la cuota mensual de amortización no debería superar un determinado porcentaje sobre sus ingresos mensuales netos, impuestos y otras deudas), su historial crediticio y su capacidad de generación de recursos. Para ello, se valoran, entre otros: la edad, el estado civil, el número de miembros de la unidad familiar, la profesión, el tipo de contrato laboral, el comportamiento con la entidad, la antigüedad en el trabajo y en la ciudad de residencia, etc.
Ejemplo
Si un cliente tiene unos ingresos mensuales netos de 1.300 €, se estima que el esfuerzo razonable para dedicar al pago de la cuota del préstamo debería oscilar alrededor del 30% de esta cifra, es decir alrededor de 400 €.
Por supuesto, dependiendo del resto de factores comentados. Este 30% no significa lo mismo para unos ingresos de 1.300 €, que para unos ingresos de 5.000 €, por ejemplo.
Para asegurase de que la garantía sea adecuada, el prestamista exigirá que el inmueble que se va a hipotecar sea tasado, es decir, que una entidad debidamente habilitada para ello, determine cuál es su valor estimado de la vivienda (que puede ser diferente del precio de compra) aunque esto no supone ninguna garantía de que ese valor se mantendrá a lo largo del tiempo.
El porcentaje de financiación (en inglés, Loan to Value LTV) es el porcentaje de financiación hipotecaria utilizado para la adquisición de un inmueble y se calcula, en general, como el cociente entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación del inmueble.
Es habitual no conceder un porcentaje de financiación que supere el 80 % del valor de tasación, salvo con AYA hipotecas, aunque también hay que considerar otros factores (política comercial de concesión de préstamos de la entidad, capacidad financiera del solicitante, primera o segunda residencia, aportación de avales o garantías adicionales, etc.).
Un comentario sobre los préstamos hipotecarios en divisas. Lo lógico y más habitual es contratar el préstamo hipotecario en la misma moneda en la que se obtienen los ingresos, en nuestro país normalmente en euros. Sin embargo, en ocasiones, las entidades pueden ofrecer contratar un préstamo en moneda diferente del euro porque en ese momento los tipos de interés en esa moneda son inferiores a los tipos de interés de operaciones equivalentes en euros.
Ejemplo 2
Un Loan to Value del 90% para la adquisición de una vivienda tasada en 200.000 €, significa que la entidad financiera está dispuesta a otorgar un préstamo hipotecario por importe de 180.000 €. El resto, hasta los 200.000 €, es decir 20.000 €, debe ser financiado por el cliente.
Ante esta alternativa, se debe considerar:
– Si se trata de un préstamo a tipo de interés variable, los tipos variarán a lo largo de la vida del préstamo, al igual que sucede en un préstamo en euros, y por tanto se verá afectada la cuota. Incluso los tipos de interés de una moneda pueden subir, y los de otra, bajar.
– Además, las cuotas a pagar se calculan en la divisa en la que se haya contratado el préstamo, y para ello cada vez que tengan que pagarse deberá comprarse la divisa correspondiente, por lo que las cuotas también oscilarán en función del tipo de cambio de dicha divisa respecto al euro, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo.
En resumen, a la hora de valorar la conveniencia de endeudarse en moneda extranjera, se debe valorar la operación en su conjunto y considerar si un tipo de interés inicial más bajo compensa de los riesgos que se van a asumir
