Para saber si la entidad bancaria me concederá o no un préstamo hipotecario hay que tener en cuenta que cada banco tendrá sus criterios y condiciones bancarias de cara a ofrecer sus servicios. Los bancos analizan el perfil financiero de cada posible cliente.

Datos que tienen en cuenta los bancos:

• Solvencia del cliente hipotecado: Estos deberán afrontar el pago de la cuota mensual del préstamo hipotecario en función de sus ingresos.
• Ahorros: Las entidades bancarias exigen tener unos ahorros iniciales para solicitar dicha hipoteca.
• Deuda pendientes o morosidad: Los bancos miran qué cantidad de préstamos pendientes tienes por pagar, créditos, avales, deudas pendientes, impagos o incluso cruzan información con entidades oficiales para saber  si estás en ficheros de morosidad, o RAI y ASNEF.

La probabilidad de que las entidades bancarias nos concedan o acepten una hipoteca depende de algunos factores:

• La primera son los requisitos o criterios bancarios que se solicitan en un cliente, como son los ingresos, ahorros y préstamos pendientes.
•  La buena o mala negociación dependerá de la ayuda de los expertos y asesores hipotecarios que estén a tu lado.

La importancia de elegir un buen producto adecuado a tus necesidades hipotecarias es de gran importancia para la operación, se requiere de conocer los criterios, condiciones y características que ofrecen las entidades bancarias a nuestros asesores hipotecarios.

Es importante hacer el estudio hipotecario gratuito para saber el perfil del cliente y saber de antemano la viabilidad de la concesión de la hipoteca. Como son, sus ingresos, contrato laboral, préstamos pendientes, ahorros y demás.

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Durante todo el proceso hipotecario vamos a necesitar aportar a las entidades bancarias la siguiente documentación:

• Documento de identidad. DNI, NIE: Esto nos hará referencia en la nacionalidad del cliente, si residimos o trabajamos en el propio país o si somos extranjeros.
• Vida laboral: Este certificado oficial emitido por la Tesorería de la seguridad social es de vital importancia para las entidades bancarias, viendo así tu historial de trabajo y estabilidad. Este certificado se puede obtener de manera online.
• Contrato de trabajo: Hace referencia al contrato laboral que dispones para la empresa que trabajas
• Últimas nominas: Nominas de trabajo actualizadas.
• Declaración de la renta, IRPF del último año realizado: Es el impuesto sobre la renta de las personas físicas que tenemos que pagar a Hacienda para declarar los ingresos obtenidos durante todo ese año.
• Certificado de retenciones o renta: En el caso de no hacer la declaración de la renta dispondremos de este documento que acredite nuestros ingresos anuales.
• Extractos bancarios: Se necesitan tener los movimientos de los extractos bancarios de tu cuenta principal. Se pueden conseguir por la app del banco o bien físicamente en la oficina bancaria.
• Contrato de arras: Contrato privado entre el comprador y vendedor, quedando estipulado el compromiso de ambos para formalizar la compraventa, fechas estipulados e importes entregados.
• Escrituras de la propiedad: Este documento suele tenerlo los propietarios de cada vivienda a parte del notario. Se podrá solicitar copia también en el registro de la propiedad.

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Nos encontramos en el mercado 3 tipos de hipotecas más comunes, la tipo de interés fijo, variable o mixto.

A continuación explicamos las siguientes:

1. La hipoteca fija: Con la hipoteca fija pagamos la misma cuota mensual durante toda la vida de la hipoteca, independiente como esté el euribor, si sube o baja, siempre pagarás la misma cuota todos los meses hasta finalizar el pago de la hipoteca.
2. La Hipoteca variable: La cuota mensual de la hipoteca variable, cómo su nombre indica, es posible que cada año el importe mensual a pagar sea distinto al anterior, algunos a la baja y otros a la baja. Las entidades bancarias hacen revisión periódica cada 6 meses o 12 meses para establecer datos con el índice de referencia como es el euribor. Normalmente pagaremos el ajuste del euribor más un diferencial acordado con la entidad bancaria.
3. La hipoteca mixta: La hipoteca mixta es la fusión o tiene parte de las dos hipotecas anteriores, de la fija y de la mixta. Normalmente se pactará con la entidad bancaria un tipo fijo de interés durante los 3 primeros o 10 primeros años y el resto de años pasará a tipo variable. Dependiendo de las necesidades de cada cliente podría ser un producto interesante. 

Dependiendo de qué entidad bancaria nos encontraremos con el pago de apertura bancaria, que esta podría ir desde cero pasando por 500,00€ hasta el 1% del importe de la hipoteca.

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Es un factor importante a tener en cuenta para el proceso hipotecario en un mercado cambiante de intereses o condiciones.

El tiempo para tener concedida una hipoteca es relativo y variable en función de cada experto hipotecario, de la entidad bancaria, y de la  documentación necesaria para realizar la compraventa, ya sea esta documentación del inmueble, del vendedor o de los titulares de la hipoteca.

Estos gastos son los siguientes:

• Compraventa: ITP ( Impuesto de Transmisión Patrimonial) y AJD ( Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), notaría, registro y gestoría.
• Hipoteca: Notaría, gestoría, registro y tasación.

Lo ideal es tener cubierto estos gastos con una aportación inicial de ahorros.

Datos a tener en cuenta para el cálculo de gastos:

• Valor de compraventa
• Localización de la vivienda
• Tipo de vivienda ( nueva o segunda mano)
• Vivienda habitual o segunda residencia.

Gastos de hipoteca en la compra de una vivienda de segunda mano:

• El Impuesto de Transmisión Patrimonial se calcula en función del valor de referencia estipulado sobre el valor catastral o valor de compraventa. Se cogerá como referencia el valor mayor.Varía en función de cada comunidad autónoma, como son los siguientes:
• Notaria: Elevar las escrituras al público supone un gasto entre 800,00€ y 1000,00€

• Registro de la propiedad: Gasto de entre 400,00€ y 600,00€
• Gestoria: Gasto entre los 300,00€ y 400,00€.

Gastos de hipoteca en la compra de una vivienda nueva de construcción:

• En este caso dejamos de pagar el ITP para hacer frente al IVA, del 10% salvo en las islas canarias que corresponde al 6,5% IGIC sobre el valor de compra del inmueble.
• Tasación: Un gastos aproximado de 500,00€

Cálculo de los gastos al pedir hipoteca:

• Vivienda nueva o de segunda mano
• Comunidad autónoma donde se compra la vivienda
• Precio de la vivienda
• Valor catastral.
• Gastos formalización de la hipoteca: La entidad bancaria es quien paga este importe salvo la tasación el comprador.

¿Se puede tener una hipoteca sin gastos?

No. Gastos siempre hay, otro término sería si estos mismos gastos pudieren financiarlos en la mayor o menor medida.