Las decisiones del Banco Central Europeo pueden terminar influyendo en las condiciones de las hipotecas que ofrecen los bancos. Sin embargo, el efecto no es inmediato ni igual para todas las hipotecas. En este artículo explicamos cómo se produce esta relación y qué significa para quienes buscan financiación.
Cuando se habla de hipotecas es habitual escuchar que una subida o bajada de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) puede encarecer o abaratar la financiación. Pero, ¿cómo llega realmente una decisión del BCE hasta la oferta que presenta un banco?
La relación existe, pero no es automática. Los tipos oficiales del BCE influyen en las condiciones de financiación del sistema bancario y, a través del mercado monetario, pueden terminar repercutiendo en el coste y las condiciones de los préstamos.
¿Qué relación existe entre el BCE y las hipotecas?
El BCE utiliza los tipos de interés oficiales como una de sus principales herramientas de política monetaria. Estas decisiones afectan al coste de financiación de las entidades financieras y al conjunto de las condiciones financieras de la zona euro.
Cuando los tipos suben, financiarse puede resultar más caro para las entidades y, con el tiempo, esto puede traducirse en unas condiciones de crédito menos favorables. Cuando bajan, ocurre el proceso contrario, aunque la repercusión dependerá también de la situación del mercado y de las decisiones comerciales de cada banco.
Por eso, una decisión del BCE no determina por sí sola el precio de una hipoteca.
¿Cómo llegan los tipos del BCE hasta las hipotecas?
Del BCE al mercado financiero
Las decisiones del BCE influyen primero en los tipos de interés del mercado monetario. Entre los indicadores relevantes se encuentran el €STR y el Euríbor, que refleja los tipos de financiación en el mercado interbancario para diferentes plazos.
El Banco de España explica que el Euríbor a 12 meses es especialmente importante en España porque suele utilizarse como referencia para las hipotecas a tipo variable.
Del mercado financiero a los bancos
A partir de ahí, las condiciones del mercado pueden influir en el coste de financiación de las entidades y en las condiciones que estas ofrecen a sus clientes.
Además, los bancos tienen en cuenta otros factores: el riesgo de cada operación, el perfil del cliente, el plazo, la relación préstamo-valor, sus objetivos comerciales y las condiciones generales del mercado.
Por eso dos entidades pueden ofrecer tipos hipotecarios diferentes incluso cuando los tipos del BCE son exactamente los mismos.
¿Cómo afecta el BCE a cada tipo de hipoteca?
Hipotecas variables
Son las que tienen una relación más visible con la evolución del Euríbor.
En una hipoteca variable, el tipo suele calcularse a partir de un índice de referencia más un diferencial pactado con la entidad. Por ejemplo, Euríbor + 0,60 %. Si el índice aumenta, la cuota puede subir en la siguiente revisión; si disminuye, puede bajar.
Por tanto, las decisiones del BCE pueden terminar teniendo una influencia importante sobre este tipo de hipotecas, aunque existe un desfase y la evolución del Euríbor no depende exclusivamente de la última decisión del BCE.
Hipotecas fijas
En una hipoteca fija, el cliente mantiene el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo.
Su precio no depende directamente del Euríbor. Sin embargo, las condiciones de los mercados financieros, las expectativas sobre los tipos futuros y el coste de financiación de los bancos pueden influir en las ofertas que las entidades ponen en el mercado.
Por eso, una bajada del BCE no significa necesariamente que los bancos reduzcan inmediatamente sus tipos fijos.
Hipotecas mixtas
Las hipotecas mixtas combinan un periodo inicial a tipo fijo con otro posterior a tipo variable. Por ello, pueden verse afectadas por ambos entornos de tipos dependiendo de la estructura concreta del préstamo.
¿Una bajada de tipos del BCE significa hipotecas más baratas?
No necesariamente, al menos no de forma inmediata.
El efecto del BCE se transmite a través de diferentes mercados y puede existir un desfase entre una decisión de política monetaria y su repercusión sobre los préstamos bancarios.
Además, los bancos no modifican sus ofertas únicamente en función de los tipos oficiales. También valoran el coste de financiación, la competencia entre entidades, el riesgo de las operaciones y sus propios criterios comerciales.
De hecho, los datos del BCE muestran que el coste de los nuevos préstamos para adquisición de vivienda puede evolucionar de forma diferente a los tipos oficiales y entre distintos periodos.
Por ello, no conviene esperar simplemente a la próxima reunión del BCE para decidir si solicitar una hipoteca. Es más importante analizar las condiciones reales disponibles para cada perfil en ese momento.
¿Qué debería tener en cuenta si voy a pedir una hipoteca?
Más que fijarse únicamente en si el BCE está subiendo o bajando tipos, conviene comparar la financiación disponible y valorar:
- El tipo de interés y la TAE.
- Si la hipoteca es fija, variable o mixta.
- El diferencial en las hipotecas variables.
- Las bonificaciones y productos vinculados.
- Las comisiones.
- El porcentaje de financiación necesario.
- El plazo del préstamo.
- La estabilidad y características de los ingresos.
- La cuota que realmente puedes asumir.
En definitiva, la mejor hipoteca no tiene por qué ser la que tenga el tipo nominal más bajo, sino la que ofrezca unas condiciones adecuadas para tu situación financiera.
¿Quieres saber qué hipoteca puedes conseguir?
Las condiciones que puede ofrecer un banco dependen de cada operación y del perfil del solicitante. En AYA Hipotecas analizamos tu situación y buscamos opciones de financiación entre diferentes entidades.
Si estás pensando en comprar una vivienda o quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca actual, puedes solicitar un estudio hipotecario personalizado y conocer qué alternativas pueden encajar mejor contigo.
