El perfil de riesgo hipotecario es la fotografía financiera que utiliza una entidad para valorar si una persona podrá asumir una hipoteca. Para determinarlo, no se analiza únicamente el salario: también se tienen en cuenta las deudas, la estabilidad de los ingresos, el historial crediticio, los ahorros y las características de la operación.
Solicitar una hipoteca implica mucho más que demostrar cuánto dinero ganas. Antes de aprobar una operación, la entidad realiza un estudio de solvencia para valorar si podrás hacer frente a las cuotas durante la vida del préstamo.
Por eso, dos personas con unos ingresos similares pueden recibir respuestas diferentes al solicitar financiación. Su situación financiera, sus compromisos y las características de la vivienda pueden hacer que el riesgo de cada operación sea distinto.
Qué es el perfil de riesgo hipotecario
El perfil de riesgo hipotecario refleja la valoración que realiza una entidad sobre la capacidad de un cliente para cumplir con las obligaciones de un préstamo.
La Ley 5/2019 establece que, antes de conceder determinados préstamos inmobiliarios, el prestamista debe evaluar la solvencia del potencial prestatario teniendo en cuenta factores como su situación laboral, ingresos presentes y previsibles, activos, ahorro, gastos fijos y compromisos ya asumidos.
Por tanto, el banco analiza la situación financiera en conjunto, no un único dato.
Qué factores determinan tu perfil de riesgo hipotecario
Ingresos y estabilidad laboral
Los ingresos son uno de los elementos fundamentales del estudio de solvencia. La entidad puede analizar no solo cuánto se ingresa actualmente, sino también la estabilidad y previsibilidad de esos ingresos.
El tipo de contrato, la antigüedad laboral o la trayectoria profesional pueden influir en la valoración de la operación. En el caso de autónomos, por ejemplo, el análisis puede requerir una revisión más amplia de la situación económica y de la evolución de los ingresos.
Deudas y capacidad de endeudamiento
Tener otros préstamos, financiación de vehículos, tarjetas u otros compromisos reduce la capacidad disponible para asumir una nueva cuota.
El Banco de España señala que, como referencia general, el endeudamiento total no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales, incluyendo las cuotas de otras deudas. No obstante, esta cifra no debe interpretarse como una regla universal de aprobación, ya que las entidades aplican sus propios criterios de riesgo.
La EBA también contempla indicadores como la relación entre deuda e ingresos y entre el servicio de la deuda y los ingresos dentro de la evaluación de la capacidad de pago.
Historial crediticio
El comportamiento anterior con las obligaciones financieras también puede formar parte del análisis.
La entidad puede consultar la CIRBE del Banco de España para conocer determinados riesgos financieros declarados y también consultar ficheros privados de información crediticia cuando corresponda.
Por eso, antes de solicitar una hipoteca conviene comprobar que la información financiera disponible sea correcta y que no existan incidencias pendientes.
Ahorros y patrimonio
Los ahorros y los activos del solicitante también ayudan a determinar la situación financiera global.
Además de permitir afrontar la parte de la compra que no financia la hipoteca y los gastos correspondientes, disponer de ahorro puede ofrecer una visión más completa de la capacidad financiera del cliente.
Importe solicitado y valor de la vivienda
El importe de la financiación y el valor del inmueble también forman parte del análisis de riesgo.
En una hipoteca, la vivienda constituye una garantía, por lo que la relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble es relevante. Sin embargo, la normativa establece que la solvencia no debe basarse predominantemente en el valor de la garantía ni en la expectativa de que esta aumente.
Edad y perspectivas de ingresos
La edad también puede influir en el análisis, especialmente cuando una parte importante del préstamo se extiende más allá de la vida laboral.
La propia Ley 5/2019 establece que debe valorarse el nivel previsible de ingresos después de la jubilación cuando se prevea que una parte sustancial del préstamo continuará amortizándose una vez finalizada la vida laboral.
Cómo comprueba el banco tu solvencia
La entidad solicita documentación que permita verificar la información financiera aportada y realiza su propio estudio de viabilidad.
El Banco de España explica que el análisis puede incluir ingresos, activos, gastos y compromisos financieros, además de la consulta de la CIRBE y otros registros de información crediticia.
La evaluación debe determinar si existe una probabilidad razonable de que el cliente pueda cumplir las obligaciones del préstamo. La entidad, además, aplica sus propias políticas internas de riesgo.
¿Un perfil de riesgo alto significa que no puedes conseguir una hipoteca?
No necesariamente.
El resultado depende del conjunto de circunstancias de cada operación y de los criterios de la entidad. Un perfil que puede ser más complejo para un banco puede encajar mejor en las políticas de otra entidad.
Aquí es donde puede resultar útil contar con un intermediario de crédito inmobiliario que conozca diferentes criterios de financiación y pueda analizar previamente la operación antes de presentarla.
Cómo mejorar tu perfil antes de solicitar una hipoteca
Antes de iniciar la búsqueda de financiación puede ser recomendable:
- Reducir o cancelar deudas que no sean necesarias.
- Evitar asumir nueva financiación antes de solicitar la hipoteca.
- Mantener una situación laboral y financiera estable.
- Revisar que los datos de tus obligaciones financieras sean correctos.
- Tener preparada la documentación que acredite tus ingresos y situación económica.
- Analizar previamente cuánto puedes asumir sin comprometer excesivamente tu economía.
Un estudio previo permite conocer mejor la viabilidad de la operación y detectar posibles obstáculos antes de comenzar la negociación con las entidades.
Analiza tu perfil hipotecario antes de solicitar financiación
El perfil de riesgo hipotecario no depende de un único factor. Ingresos, estabilidad laboral, deudas, historial crediticio, ahorro, edad y características de la operación forman parte de una valoración global de solvencia.
En AYA Hipotecas analizamos tu situación y estudiamos las posibilidades de financiación que pueden encajar con tu perfil antes de plantear la operación a las entidades.
Si quieres saber cómo puede valorar un banco tu operación, solicita un estudio hipotecario con AYA Hipotecas y analiza tus opciones de financiación.
