El concepto de pérdida financiera
Esto nos lleva al apartado 8 del artículo 23 de la Ley que dice:
“La pérdida financiera sufrida por el prestamista…se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo.
El valor presente de mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la cancelación anticipada.
El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión.
El contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa”
Antes de seguir, para entender el concepto de pérdida financiera para el banco, que es lo relevante en este caso, es importante entender cuál es la base que debemos conocer del negocio bancario tradicional.
Los bancos realizan el denominado proceso de intermediación, toman dinero de los ahorros de sus impositores a los que paga un interés (en ocasiones nada) y con este dinero realizan préstamos a otras personas que lo necesitan (para inversión o gasto) cobrándoles un tipo de interés mayor. La diferencia es el denominado margen de intermediación, que deducidos los gastos operativos constituye su beneficio.
Normalmente, los bancos captan los fondos a corto plazo (son muy poco frecuentes plazos superiores a 3 o 4 años) y los invierten a largo plazo, lo más frecuente en hipotecas. Si suponemos el mismo plazo, por ejemplo 15 años, y el banco capta 100.000,00 € a este plazo pagando un 2,00% al final del período deberá pagar 134.586,83 €.
Si realiza la inversión en una hipoteca por el mismo importe y plazo al 3,00%, recuperará al final 155.796,74 €, con un beneficio de 21.209,91 €.
Este resultado se obtendrá si la operación se realiza tal como está prevista hasta el final. Sin embargo, si el prestatario le devuelve al banco los 100.000,00 € y sus intereses antes, el banco deberá buscar una inversión por este importe, y es posible que en el mercado las condiciones hayan cambiado y se vea obligado a realizar hipotecas, digamos al 1,00%. Lo que supone entrar en pérdidas ya que está pagado un 2,00%. Si esto se generalizase, podría llevar el banco a la quiebra.
Este es el motivo por el cual, para proteger al banco y al sistema financiero, el legislador ha previsto una compensación en los casos de cancelación anticipada de préstamos hipotecarios, siempre y cuando dicha cancelación genere una pérdida para el banco.
DESTAQUEMOS
La Ley establece que el tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión, y que el contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital.
Pero veamos el cálculo de la pérdida financiera, para lo cual debemos acudir al apartado 8 del artículo 23 de la Ley que ya hemos mencionado, y que señala que la pérdida financiera es igual a la siguiente expresión, siempre que el resultado sea negativo:
Capital reembolsado – Valor presente de mercado del préstamo
Es decir, el valor de mercado del préstamo debe ser superior al capital reembolsado. En caso contrario, no hay pérdida financiera. Como el capital reembolsado es fácilmente identificable, la cuestión reside en el cálculo del valor presente de mercado del préstamo.
El cálculo del valor actual o presente de unos capitales es bien conocido en matemática financiera, con lo cual se trataría de actualizar los pagos futuros que el banco no va a obtener, y que constituyen las cuotas pendientes de pago. Así pues, solo nos queda considerar un aspecto ¿qué tipo de interés debemos utilizar?
De nuevo la Ley nos dice que el tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable al plazo restante hasta la siguiente revisión, y que el contrato de préstamo especificará el índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital.
El Ministerio hizo su labor y publicó una Orden Ministerial7 en la que en su artículo 28 dice, entre otras cosas, que para el cálculo de la pérdida financiera se considerarán índices o tipos de interés de referencia, los tipos Interest Rate Swap (IRS)8 a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publica el Banco de España y a los que se añadirá un diferencial.
Es decir, tenemos un tipo de interés de la operación más un diferencial IRS, que se utilizará para calcular el valor actual de las cuotas futuras que el prestatario tenía que pagar.
7 Orden EHA/2899/2011 de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.
8Es uno de los seis índices de referencia de tipos de interés oficiales definidos en la misma Orden en el artículo 27.
Añade la Orden:
“Este diferencial se fijará como la diferencia existente, en el momento de contratación de la operación, entre el tipo de interés de la operación y el IRS al plazo que más se aproxime, en ese momento, hasta la siguiente fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento
Se aplicará el tipo de interés de referencia de los anteriores que más se aproxime al plazo del préstamo que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento. El diferencial así calculado se incorporará al documento contractual en todos aquellos préstamos sujetos a la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.”
Es decir, tenemos un tipo de interés de la operación más un diferencial IRS, que se utilizará para calcular el valor actual de las cuotas futuras que el prestatario tenía que pagar.
Interés de descuento = IRS actual + tipo de la operación – IRS inicial
Un poco complicado. Veamos su aplicación práctica con el ejemplo que hemos introducido.
Decíamos que Begoña y Pedro parece que deberían pagar a su banco como compensación 2.924,60 €, que es el 1,00% de lo que deben 292.460,30 € y que cancelan anticipadamente. Es decir, dejan de pagar 288 cuotas mensuales de 1.518,01 € cada una. Para saber si existe pérdida financiera debemos calcular pues:
Para actualizar las cuotas pendientes o lo que es lo mismo, calcular el valor actual (a enero 2024) del préstamo debemos partir del tipo de la operación 3,60% y restarle el IRS a 20 años (el más cercano al vencimiento original) en el momento de la formalización del préstamo, supongamos el 3,07%. Ahora sumaremos el IRS en enero de 2024 a 20 años (sigue siendo el más cercano) supongamos el 3,01%.
Interés de descuento = 3,01% + 3,60% – 3,07% = 3,54%
Como el tipo de interés es anual y en porcentaje, debemos obtener el tipo mensual a aplicar:
Interés de descuento = 0,0354 / 12 = 0,00295
El valor actual del préstamo lo obtenemos como resultado de una renta temporal, aplicando la fórmula:
Con este resultado ya podemos calcular la pérdida financiera.
Pérdida financiera = 292.460,30€ – 294.277,28€ = 1.816,98€
Es decir, la cancelación anticipada le produce a la entidad financiera una pérdida de 1.816,98€ que Begoña y Pedro deberán compensar. Nótese que en caso de aplicar la comisión hubieran tenido que satisfacer una compensación de 2.924,60€ (el 1,00%) que es notoriamente superior en más de 1.000,00€.
Fuentes: IDD Consultoría y enlaces relacionados
