Generalizando, podemos decir que se pueden dar dos grandes situaciones:
Interés superior
Si cuando se produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son superiores a los del momento de la formalización del contrato de préstamo original, el banco no debería sufrir ninguna pérdida financiera. Es más, el banco puede salir ganado al poder invertir lo cancelado a unos tipos de interés mayores.
Interés inferior
Interés inferior
Si cuando se produce la cancelación anticipada, los tipos de interés del mercado son inferiores a los del momento de la formalización del contrato de préstamo original, el banco sufrirá una pérdida financiera. En el ejemplo que hemos mencionado en el otro bloq, la inversión original se hacía al 3,00% y en la cancelación los tipos de mercado estaban en el 1,00%.
Volviendo a nuestro ejemplo, parece que Begoña y Pedro deberían pagar a su banco como compensación 292.460,30 € x 1,00% = 2.924,60 €, que es lo que pactaron en el contrato de préstamo hipotecario.
Todo lo dicho es cierto, pero, como habitualmente suele suceder, la realidad es mucho más compleja, porque es frecuente no destacar el texto completo del artículo 23 de la Ley, que en todos los casos dice:
“Las partes podrán establecer contractualmente una compensación o comisión a favor del prestamista … en el caso … se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado 8 de este artículo, con el límite de …”
Nótese lo subrayado en negrita. Para que el prestamista pueda reclamar una compensación, se debe haber pactado contractualmente y debe existir una pérdida financiera para el prestamista. Si no se cumplen ambos aspectos, no hay reclamación posible.
De lo primero, las entidades financieras ya lo suelen incluir en los contratos, por la cuenta que les trae. De lo segundo deben demostrar que existe una pérdida, que será la máxima que podrán reclamar, y que nunca podrá ser superior a los límites que menciona la Ley.
Siguiendo con nuestro ejemplo, se cumple que en el contrato se pactó una comisión de compensación del 1,00%, ¿pero hay pérdida financiera para la entidad financiera? Porque, es cierto que se pactó una comisión de compensación, pero antes de saber su importe debemos conocer si existe una pérdida financiera, y si existe, cuál es su valor. Porque si es inferior al 1,00% pactado (recordemos que la Ley establece en este caso el límite en el 2,00%6) este será el importe a pagar.
6 En nuestro ejemplo hemos supuesto el tipo fijo durante toda la operación por simplicidad. Si el contrato de préstamo inmobiliario fuera a tipo variable, el límite en este caso de la compensación sería del 0,15%.
DESTAQUEMOS
Para que el prestamista pueda reclamar una compensación, se debe haber pactado contractualmente y debe existir una pérdida financiera para el prestamista. Si no se cumplen ambos aspectos, no hay reclamación posible.
Fuente: IDD consultoria
