Donación y préstamo entre familiares para la adquisición de una vivienda.
Facilitar el acceso de la compra de una vivienda a un familiar, mediante una donación de dinero es una herramienta que evita el uso de financiación como los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda. Cómo donar dinero a los hijos o prestar dinero a los hijos a la hora de adquirir un inmueble.
Existen dos formas para dar dinero a un hijo para comprar una vivienda: hacerlo mediante una donación o mediante un préstamo familiar. Se trata, de opciones diferentes que tienen implicaciones distintas. Por ello conviene revisar ambas posibilidades de manera separada, y compararlas para determinar cuál es la mejor opción. A título general, se recomienda contactar con la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal antes de realizar cualquier acción.
Donación en vida
Artículo 618 del Código Civil
“La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta.”.
Artículo 629 del Código Civil
“La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.”
De lo anterior se deduce que a donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra y en la que, además, será necesaria la aceptación del donatario (la persona que recibe la donación) para que la donación produzca sus efectos. En caso de donación, el dinero entregado por padres o familiares a quien va a comprar la vivienda no tiene devolución.
Implicaciones fiscales en caso de donación de dinero para adquisición de vivienda
A efectos de fiscalidad, hacer una donación implica para quien reciba el dinero pagar el Impuesto de Donaciones, cuyo importe dependerá de la Comunidad Autónoma en la que resida el donatario y estará sujeto a condiciones como el grado de parentesco.
El lugar de presentación de este impuesto variará según el bien donado.
Donación de bienes inmuebles:
El lugar de presentación del Impuesto será:
- La Comunidad Autónoma donde radiquen los bienes inmuebles.
- Si los inmuebles se encuentran en diferentes Comunidades Autónomas,
donde estén los bienes de mayor valor. - Si los inmuebles donados tienen el mismo valor, en la Comunidad
Autónoma donde se encuentre alguno de ellos. - Si el bien donado está en el extranjero, deberás presentar el impuesto en
la Delegación de Hacienda de Madrid.
Donación de bienes inmuebles y bienes muebles:
Si te han donado una vivienda y dinero, deberás presentar el impuesto:
- En la Comunidad donde radique la vivienda si tiene mayor valor que el
dinero. - En la Comunidad de tu residencia habitual, si el valor del dinero es
superior al valor de la vivienda.
Ejemplo: Donar o prestar dinero para adquisición de una vivienda.
Dependerá de caso en concreto para donar dinero a un hijo.
Localización de la vivienda en Madrid:
- Importe: 100.000€
- Donación: Se requiere el pago de la ISD, aunque la Comunidad de Madrid aplica reducción del 100% bajo determinados supuestos.
- Importe a pagar ISD con bonificación: 0€*
- Importe a pagar ISD sin bonificación: 12.415,36€
- Notaría: entre 300€ y 400€
- Préstamo sin intereses
- Exento de tribuitación ISD
- Importe a pagar ISD 0€
- Notaría 0€
La comunidad aplica una reducción del 100% hasta 250.000€ cuando la donación se hace en favor de cónyuge, hijo,nieto o hermano siempre y cuando se utilice la donación en un plazo antes de un año entre otros caso la compra de una vivienda, Así los únicos coste serán de notaría.
Si se escoge la opción del préstamo sin intereses, al ser un préstamo entre familiares el impuesto de transmisiones patrimoniales está exento de tributación, aunque se requiera su presentación. El notario en este caso no es obligatorio, porque se puede estipular mediante un contrato privado. En el caso del préstamo el coste es cero, pero a cambio el préstamo exige la devolución del capital a sus padres, pues en caso contrario haciendo entenderá que fue una donación reclamará el ISD.
Como podemos comprobar la fórmula del préstamo es la menos impuestos exige pagar, pero supondrá un coste al hijo, ya que le obliga devolver el capital a sus padres.
La donación en su parte tiene un coste inmediato porque conlleva gastos en notaria y el pago de impuestos salvo en aquellos casos se pueda aplicar una reducción del 100% de bonificación.
Existe cantidad mínima para tributar en la donación
No existe una cantidad mínima de donación para tributar: quien reciba una donación de dinero debe declararla desde el primer euro. Y si hablamos de una donación para comprar una casa, por lo general se tratará de una cantidad de dinero que difícilmente pasará inadvertida para la Agencia Tributaria.
La donación tributa, independientemente de si se realiza a un familiar. La persona beneficiaria de la donación deberá pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que se encuentra transferido por la AEAT las comunidades autónomas.
En el ISD no se aplica reducción alguna a la base imponible. Está formada por el valor real de los bienes adquiridos menos las cargas y deudas deducibles. Con las salvedades que establece la normativa estatal.
En cualquier caso, y con independencia de la comunidad autónoma de la que se trate, se recomienda formalizar la donación mediante escritura pública ante notario. Además, el donatario debe presentar el modelo 6514 ante Hacienda antes de 30 días desde que reciba la donación.
Por su parte, el donante deberá declarar la donación en su Declaración de la Renta, a excepción de que se trate de la vivienda habitual y la persona tenga más de 65 años o que lo donado sea dinero. A pesar de lo anterior, el donante no debe tributar salvo si el dinero proviene, por ejemplo, de una liquidación patrimonial. En cualquier otro caso, la donación no supondrá una pérdida patrimonial, y por tanto no deberá tributar en el IRPF.
Finalmente, es importante recordar que en caso de recibir por donación un inmueble
urbano, el donatario tendrá que abonar la plusvalía municipal.
Préstamo entre familiares
Por otro lado, si se opta por realizar un préstamo a un familiar para la adquisición de
una vivienda no se pagan impuestos, aunque haya que presentar la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a través del modelo 600 en un plazo máximo de 30 días desde que se recibe el dinero.
Para formalizar el préstamo, ya sea con o sin intereses, debe existir un acuerdo firmado entre las partes en el que se contemple la devolución íntegra del dinero o del dinero más los intereses asignados a la operación. Además, se exige una devolución, la cual se debe demostrar ante Hacienda.
Si bien la Agencia Tributaria no debería fiscalizar los movimientos bancarios para comprobar si se está devolviendo o no el préstamo, es posible que en algún momento exija una justificación de que, en efecto, se está produciendo la devolución del mismo en tiempo y forma, para demostrar que no ha sido una
donación encubierta. Por tanto, es necesario tener algo que pruebe que el préstamo está siendo devuelto.
Si se ha optado por la vía del préstamo, existe la posibilidad de condonar la deuda al hijo para que no tenga que devolverlo. Sin embargo, si se hace así el importe que faltase por devolver pasará a ser una donación a ojos de Hacienda, y como tal reclamará su tributación.
Implicaciones fiscales en préstamo a un familiar para la adquisición de una vivienda
Cuando se realiza un préstamo de dinero a un hijo para comprar una vivienda, se ejecuta un modelo de financiación que se denomina préstamo familiar.
Los préstamos entre particulares están exentos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, aunque deberán presentar la exención contemplada en Hacienda, a través de un documento de autoliquidación con el denominado modelo 6006.
Es importante tener en cuenta que en un préstamo entre particulares debe existir un
acuerdo entre partes que contemple la devolución del dinero. Este acuerdo puede conllevar cualquier tipo de plazo o interés, incluido el interés al 0%, pero debe regirse por la conformidad de ambas partes en el préstamo, plazo de devolución e intereses aplicados. Esto puede hacerse de forma
privada o ante notario, pero debe hacerse siempre.
Si el préstamo no se devuelve, hacienda entenderá que no se ha tratado de un préstamo sino de una donación, aunque que se haya perdonado la deuda por parte del prestamista. Esto exigirá la tributación del Impuesto de Donaciones por el importe pendiente de devolución, y, la eliminación, si los hubiera, de posibles beneficios fiscales.
PLazo de presentación del modelo 600
El plazo de presentación del modelo 600 es de 30 días desde que se recibe el dinero.
Donar o prestar dinero para la adquisición de una vivienda
Aunque tal y como hemos visto ello dependerá de cada caso concreto, podemos ver con un ejemplo la ventajas y desventajas de donar o prestar el dinero a un hijo para que se compre una casa. En ambos supuestos, el ejemplo será 100.000 € en Madrid.
En el caso de la donación, el hijo deberá pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. En este caso, la Comunidad de Madrid aplica una reducción del 100% (hasta 250.000 €) cuando la donación se hace en favor de un cónyuge, hijo, nieto o hermano, siempre y cuando dicha donación se utilice antes de un año en, entre otros casos, la compra de una vivienda.
Así, los únicos costes serán de notaría, pues es requisito indispensable para aplicar la reducción de la Hacienda madrileña. Este trámite puede costar entre 300 y 400 euros.
Si no fuera posible acogerse a ningún tipo de reducción, en el peor de los casos se pagaría el máximo marcado por el ISD, el cual grava de forma progresiva y por tramos el importe donado. En este caso (100.000 €), supondría el pago de 12.415,36 € en impuestos (en concreto, por los diez primeros, de unos 8.000 € cada uno, gravados proporcionalmente del 7,65% al 15,30%, y unos 20.000 €
del undécimo tramo, gravado al 16,15%).
Si la fórmula elegida es la del préstamo sin intereses, al ser un préstamo entre familiares el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está exento de tributación, aunque se requiera su presentación. En este caso el notario no es obligatorio, porque se puede estipular mediante un contrato privado.
En el caso del préstamo, el coste es cero, pero a cambio exige al hijo la devolución del capital a sus padres, pues en caso contrario Hacienda entenderá que fue una donación y procederá a reclamar el ISD.
Como se puede comprobar, la fórmula del préstamo es la que menos impuestos exige pagar, pero supondrá un coste al hijo, ya que le obliga a devolver el capital a sus padres. La donación, por su parte, tiene un coste inmediato porque conlleva gastos (notaría) y el pago de impuestos (salvo en aquellos casos en que sea posible aplicar una reducción del 100%).
