Que es el saldo vivo hipotecario
Con este término nos referimos al importe total de los préstamos hipotecarios que están pendientes de reembolso por parte de los prestatarios. En otras palabras, representa la deuda pendiente en el sector inmobiliario.
Es evidente que la demanda de préstamos inmobiliarios está íntimamente ligada a la demanda de vivienda que variará en función de la evolución de los precios del mercado inmobiliario, así como de los tipos de interés.
Además, esta demanda se “acopla”, en cierto sentido, a la evolución del ciclo económico del sector con sus fases de expansión y contracción.
En este contexto, el saldo vivo hipotecario se ha convertido en un indicador clave para evaluar el momento económico de un país. Con este término nos referimos al importe total de los préstamos hipotecarios que están pendientes de reembolso por parte de los prestatarios. En otras palabras, representa la deuda pendiente en el sector inmobiliario.
Este indicador no solo proporciona una visión de la situación financiera de los hogares, sino que también puede tener repercusiones significativas en la estabilidad económica general, ya que, como veremos, constituye uno de los capítulos más importantes de la actividad crediticia de las entidades financieras, con la consiguiente generación de intereses.
Un aumento significativo en el saldo puede indicar un crecimiento económico robusto, pero también puede ser una señal de una “burbuja” en el mercado inmobiliario, lo que plantea riesgos potenciales para la estabilidad financiera.
Eventualmente, puede estallar dicha burbuja con las consecuencias de todos conocidas. Por otro lado, un descenso abrupto podría ser una señal de problemas económicos más amplios.
Volumen de hipotecas 2023
Pues bien, el volumen total de hipotecas que generan intereses para la banca española en el tramo final de 2023 registró la mayor caída desde 2016 en un sólo ejercicio.
Desde diciembre de 2022 hasta octubre, el saldo vivo había perdido alrededor de 14 mil millones de euros (un 2,8%), desde los 508,9 miles de millones de euros hasta los 494,8 miles de millones, según los datos del Banco de España.
El dato de octubre de 2023 es la cifra más baja del ejercicio, después de un pequeño repunte de septiembre, el único mes que ha registrado un incremento este año.
En consecuencia, el saldo vivo ahonda en la tendencia a la baja que ya experimentó en 2022, aunque de una manera mucho más leve, ya que se redujo en algo más de mil millones de euros. Reducción que empezó a recoger el impacto producido por las subidas de los tipos de interés.
Recordemos que el Banco Central Europeo (BCE) emprendió su política de incrementos de tipos de interés en julio de 2022.
Pero fue a lo largo de 2023 cuando el saldo vivo sufrió con toda su fuerza la subida del precio del dinero. En junio de 2023, el saldo vivo hipotecario de la banca española cayó por debajo de los 500.000 millones de euros y, con el dato de octubre, se aleja cada vez más de esta cifra.
Después de casi doce descensos mensuales consecutivos, era la primera vez que se rompía a la baja este listón desde mayo de 2006.
El saldo vivo de las hipotecas ha ido reduciéndose al ritmo de la subida de tipos de interés y de la lógica reacción de los prestatarios de buscar protección ante el incremento de las cuotas mensuales.
De hecho, las subidas del tipo de interés han afectado a alrededor de cuatro millones de hipotecas vivas con tipo variable.
Las personas con recursos pueden estar utilizando el ahorro acumulado para amortizar sus hipotecas o, como ocurre en la mayoría de los casos, para realizar amortizaciones parciales y reducir lo máximo posible la cuota mensual del préstamo.
Es decir, se amortiza mucha más hipoteca que la que se genera y las nuevas operaciones hipotecarias son inferiores a las amortizaciones.
Según un estudio de Funcas, las cancelaciones mensuales de hipotecas oscilan entre seis mil y siete mil. Entre junio de 2022 y junio de 2023 se habían amortizado anticipadamente entre 75.000 y 85.000 hipotecas.
Por otro lado, de cada 100 préstamos formalizados en septiembre de 2023, 56 se firmaron a tipo fijo. Se trata del porcentaje más bajo desde marzo del 2021. No hace tanto, 80 de cada 100 hipotecas se hacían bajo esta modalidad. Con la subida de tipos, los bancos están reduciendo las ofertas a tipo fijo.
Hay que tener en cuenta que también se ha producido una repreciación automática de la cartera de créditos hipotecarios con la evolución del euríbor, fase que está llegando a su final. El 70% de las hipotecas afectadas ya han experimentado la mayor parte del efecto.
Como hemos dicho, la demanda de créditos hipotecarios para la vivienda y rehabilitación es uno de los capítulos más relevantes de la actividad crediticia de los bancos.
Cuadro de saldo vivo hipotecario
En el cuadro adjunto, expresado en miles de millones de euros, podemos ver la evolución del saldo vivo de todos los créditos, la parte debida a los hogares, y de esta última la parte destinada a financiar la vivienda:
Como vemos, la demanda de créditos de los hogares es la parte más importante de todos los créditos concedidos por las entidades de crédito, ya que representa actualmente alrededor del 55% del total.
De la financiación concedida a los hogares, la parte más relevante es el crédito hipotecario, la que se dedica a la adquisición y rehabilitación de la vivienda (alrededor del 75%), siendo el resto básicamente para financiación de consumo.
Evolución del crédito en España
En el año 2008 se alcanzó el récord de financiación total (básicamente por la financiación destinada a las actividades de las empresas) provocando un mínimo del 44% el crédito otorgado a los hogares, que también, sin embargo, en este año alcanzó su máximo 819.412 millones de euros.
A partir del 2008 el crédito en todos los capítulos ha ido disminuyendo, con el impacto evidente de la pandemia en el 2020 el incremento de la demanda total de crédito en este año debido a las empresas a causa precisamente de la pandemia).
En 2021 hubo una cierta recuperación y, hoy en día, el 55% de la demanda total corresponde a los hogares, que destinan más del 70% a la adquisición y rehabilitación de la vivienda. Con respecto a este último aspecto, la máxima financiación se alcanzó en el año 2010 con 662,8 miles de millones de euros.
Desde el cierre 2021, cuando el volumen de las hipotecas que generan intereses para la banca registró la mayor subida de la última década hasta los 510,2 miles de millones, el saldo vivo ha dado un gran paso atrás.El mercado hipotecario sigue profundizando su caída y arrastrando al conjunto del crédito bancario.
Según los últimos datos del Banco de España, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos al cierre del mes de octubre de 2023 era del 3,86%, mes en el que el euríbor tocó en media mensual el máximo del año con un 4,16%. Recordemos que el año 2022 terminó en el 2,91%, y el mínimo histórico hay que situarlo en el año 2021 en el 1,38%
Esto ha supuesto que el producto superventas del año hayan sido las hipotecas mixtas, que combinan varios años de tipo fijo seguidos de un largo periodo de vinculación al euríbor. Prácticamente la mitad de las casi 10.000 hipotecas que modificaron sus condiciones en septiembre pactaron cambios en los tipos de interés.
Si bien, gran parte de las subrogaciones hipotecarias de tipo variable ya no son para pasar a tipo fijo, sino a mixto, gracias a la prolongación de la exención de las comisiones.
La evolución del Euribor marcará la tendencia del mercado hipotecario en 2024
Pero hay buenas noticias. Como resultado de la reunión del Banco Central Europeo en diciembre se produjo una gran caída en el Euribor que dejó la tasa diaria en el 3,64%, el nivel más bajo desde el pasado mes de abril y muy lejos del máximo del 4,16% en octubre, el nivel más alto desde 2008
El índice Euribor a un año, bajó en diciembre de 2023 hasta el 3,679% desde el 4,022% del mes anterior.
El Euribor a un año deja atrás un período de infarto de más de un año.
El índice hipotecario, que en enero de 2021 marcaba mínimos históricos en el -0,505%, puso fin a los registros negativos en abril de 2022 (cerró el año en el 3,018%) y tocó techo apenas dos meses antes del final de 2023.
Los máximos son cosa del pasado y el mercado apuesta por un descenso del índice hipotecario hasta niveles entre el 3,25% y el 2,50%, con el punto de inflexión en mayo de 2024.
Según algunos analistas, es posible que veamos el euríbor estabilizado en torno al 3,00% o ligeramente por debajo en los próximos años.
En cualquier caso, parece que los préstamos a tipo fijo recuperarán protagonismo en 2024 y que las hipotecas a tipo variable empezarán a reducir la cuota que tiene hoy en día.
Además, es posible que las entidades financieras se dividan entre las que potencien la hipoteca fija y las que estimulen la contratación de la mixta; aunque, sin duda, el producto estrella, será la hipoteca a tipo fijo.
Aunque sobre el papel la caída del Euribor parece que debería reactivar la contratación de préstamos hipotecarios, algunos analistas creen que la actividad de préstamos para compra de vivienda seguirá cayendo en 2024, aunque probablemente a un ritmo más lento.
De todas maneras, esto es una gran noticia para las familias que están planificando la compra de una vivienda y la contratación de una hipoteca.
El nuevo escenario traerá una rebaja, ya se verá hasta dónde, de los tipos de interés que aplican las entidades financieras en todas modalidades de préstamos para la vivienda. Lo cual no quita para se busquen alternativas más seguras, ya que el recuerdo de la subida del euríbor desde 2008 hasta los niveles más altos recientes todavía está muy fresca en la memoria.
