Que entendemos por ello
Mas allá de aspectos económicos mencionados en la introducción, podemos señalar como condicionantes económicos relevantes el precio de la vivienda, la renta familiar, en cierta manera también el paro y los tipos de interés.
El condicionante económico fundamental en la demanda de préstamos inmobiliarios, es el precio de la vivienda.
Es complejo extraer conclusiones generales sobre un mercado muy heterogéneo y fragmentado. En cuanto a los precios, reproducimos aquí el índice elaborado por la empresa TINSA, con base el año 2001 igual a 1000 y desglosado entre capitales, grandes ciudades, áreas metropolitanas, costas mediterráneas, las islas y el resto de municipios.
Como mencionamos, destaca el mayor incremento en las capitales y las grandes ciudades, la costa mediterránea y las islas. Respecto al índice general, los precios alcanzaron su máximo en 2008, cayendo paulatinamente hasta 2015 y recuperándose posteriormente. Aunque estamos aún algo lejos de los niveles alcanzados en los años de auge.
Vinculado a la posibilidad de acceder a una vivienda, la renta de las familias (y la expectativa que tengan de su evolución futura) es un factor determinante en la demanda de préstamos inmobiliarios. Según datos del INE, la evolución del salario anual medio, ha sido la siguiente:
Diversos son los comentarios que se podrían realizar al respecto. Señalemos que el incremento medio anual acumulativo de estos siete años es del 0,9%.
Con este pasado reciente, y con las perspectivas actuales, no parece que la evolución futura del salario medio del trabajador español, vaya a ser un factor que incentive positivamente y de forma relevante, la demanda de préstamos hipotecarios, y más si cabe en un entorno inflacionista como el actual.
Un aspecto vinculado a la renta familiar es el desempleo. Es obvio que un incremento del desempleo afecta a la renta media y desincentiva el consumo.
Hemos optado por una serie larga de datos partiendo de los mejores años para el empleo en nuestro país, cuando el paro representaba menos del 9% de la población activa, para tener una mejor perspectiva histórica sobre el paro. El efecto de la crisis que se iniciara a finales de 2007, provoca ya en el 2008 un incremento muy notable del paro (casi el doble) alcanzando su máximo en los años 2012/2013 donde más de la cuarta parte de la población activa estaba en paro.
Posteriormente, se ha ido reduciendo pero sin alcanzar, ni mucho menos los niveles de los mejores años anteriores (no merece mayor comentario el dato de 2020, debido a la pandemia).
Por otro lado, existe una estrecha relación entre la evolución del paro y la demanda de préstamos hipotecarios. La máxima demanda se produce en el año 2008, descendiendo paulatinamente a partir de entonces hasta nuestros días, en una clara correlación inversa con las cifras de paro.
Siendo el empleo un factor estrechamente vinculado con el nivel de la actividad económica, existe una mayor incertidumbre sobre la evolución futura de la ocupación, y en consecuencia del desempleo, debido a diversos factores (globalización, innovación tecnológica, aspectos geopolíticos, etc.). Esto supone poca visibilidad de la influencia de este apartado en la demanda futura de créditos inmobiliarios.
Finalmente, respecto a los tipos de interés, si bien el mercado ha vivido durante varios años en una situación histórica de tipos de interés especialmente bajos, la tendencia se ha roto en 2022 y la tendencia al alza de los tipos de referencia son un hecho en 2023.
En resumen, de los factores comentados, cabe pensar que el precio de la vivienda irá recuperando cierta estabilidad, siempre en función de la zona concreta, y tenderá a incrementarse en tanto en cuanto persista una demanda sostenida.
Recordemos que los tipos inusitadamente bajos permitieron, en su momento, que la economía española pudiera reducir el coste de capital en todos los sentidos, convergiendo a las tasas europeas. La reducción del coste de financiación benefició especialmente a los tipos de interés de los préstamos hipotecarios.
Finalmente, los tipos de interés, previsiblemente no van a suponer a corto y medio plazo un factor determinante en la demanda de préstamos inmobiliarios, si bien el incremento habido en los últimos meses ha alterado el coste de la financiación y ello, junto a la elevada inflación, puede generar tensiones en el mercado inmobiliario.
