Amortización hipoteca
La parte prestamista deberá demostrar que existe una pérdida financiera para sí misma, que será la máxima que podrán reclamar, y que nunca podrá ser superior a los límites que establece la Ley.
Es sobradamente conocido que en el paquete de medidas que contempla la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario1 como protección a los prestatarios, se establece una limitación2 a la compensación o comisión por reembolso que el prestamista podrá cobrar en la amortización anticipada3 total o parcial en los préstamos4, dependiendo de si el préstamo es a tipo fijo o a tipo variable, y en función del tiempo transcurrido desde la formalización del préstamo.
1 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2019-3814
2 Artículo 23. Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
3 No debe confundirse la amortización anticipada con el vencimiento anticipado, que supone la terminación del contrato y que está regulado en el siguiente artículo de la Ley, el 24.
4 Incluyendo la subrogación.
Es frecuente que la limitación se esquematice, como así consta en muchos resúmenes, diciendo que, en el caso de los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables) durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, la amortización anticipada total o parcial del préstamo tendrá un límite del 0,15% del capital amortizado. Si es en los 3 primeros años, el límite aumenta al 0,25%.5
Es frecuente que la limitación se esquematice, como así consta en muchos resúmenes, diciendo que, en el caso de los contratos de préstamo a tipo de interés variable (o en aquellos tramos variables) durante los 5 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, la amortización anticipada total o parcial del préstamo tendrá un límite del 0,15% del capital amortizado. Si es en los 3 primeros años, el límite aumenta al 0,25%.5
Por ejemplo, si deciden cancelar parcialmente el importe del préstamo hipotecario en 100.000,00 €, su deuda se reducirá a 192.460,30 €, con lo deberán decidir si siguen pagando 1.518,01 € mensuales, con lo cual, en mayo de 2037, transcurridos algo más de 13 años, podrán dar como pagado el préstamo. O bien pueden reducir la cuota, en cuyo caso deberán seguir pagando durante los 24 años restantes según la duración inicialmente pagada, si bien con una cuota mensual de 998,96 € en lugar de lo que estaban pagando.
Como sólo disponen de 35.000 €, solicitan un préstamo hipotecario de 300.000 € para efectuar la compra.
En los contratos de préstamo a tipo de interés fijo o en aquellos tramos fijos, durante los 10 primeros años de vigencia del contrato del préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo, el límite es del 2,00%. A partir del décimo año y hasta el final de la vida del préstamo el límite es del 1,50%.
5 Nótese que a partir del quinto año la entidad financiera no puede cobrar nada como compensación.
Por ejemplo, Begoña y Pedro desean comprar una vivienda que será su residencia habitual y que tiene un coste de 300.000 €. Como además deberán satisfacer el 10% del Impuesto de trasmisiones patrimoniales, la operación se les pone por encima de los 330.000 €, incluyendo algunos otros costes menores (tasación, copia de escrituras, etc.).
Como sólo disponen de 35.000 €, solicitan un préstamo hipotecario de 300.000 € para efectuar la compra.
Su entidad financiera se lo concede, formalizando la operación en febrero de 2023, pactando un plazo de devolución de 25 años y un tipo de interés fijo del 3,60%. También pactan, además de otros aspectos, una comisión por cancelación anticipada del 1,00%.
Esto supone que deberán pagar a su entidad financiera 300 cuotas mensuales de un importe de 1.518,01€ mensuales que suponen en total de 455.402,44€ de los cuales 300.000,00€ corresponderán al capital prestado y el resto, 155.402,44€, a los intereses totales que son los ingresos que obtendrá la entidad financiera.
Un año más tarde. Begoña y Pedro han recibido unos significativos ingresos no esperados (una herencia, lotería, etc.) y deciden cancelar la deuda total con el banco que asciende a finales de enero de 2024 a 292.460,30 €, importe que deberán pagar íntegramente y que producirá la terminación del contrato.
Si optasen por una cancelación parcial, deberían elegir entre, o bien pagar una cuota menor durante el mismo plazo pactado, o seguir pagando la misma cuota, pero durante menor tiempo.
Por ejemplo, si deciden cancelar parcialmente el importe del préstamo hipotecario en 100.000,00 € su deuda se reducirá a 192.460,30 €, con lo deberán decidir si siguen pagando 1.518,01 € mensuales, con lo cual, en mayo de 2037, transcurridos algo más de 13 años, podrán dar como pagado el préstamo.
O bien pueden reducir la cuota, en cuyo caso deberán seguir pagando durante los 24 años restantes según la duración inicialmente pagada, si bien con una cuota mensual de 998,96 € en lugar de lo que estaban pagando.
DESTAQUEMOS
A pesar de que muchos propietarios consideran la cancelación anticipada de una hipoteca solo como una liberación de su deuda hipotecaria antes de lo previsto, hay que pensar que también puede producir una pérdida financiera sustancial.
Señalemos aquí, que a pesar de que muchos propietarios consideran la cancelación anticipada de una hipoteca solo como una liberación de su deuda hipotecaria antes de lo previsto, hay que pensar que también puede producir una pérdida financiera sustancial.
Evidentemente, existe la posible penalización por la cancelación anticipada, pero también puede existir una pérdida de oportunidad en una inversión en otras opciones potencialmente más rentable. Por ejemplo, si la rentabilidad ofrecida es superior al tipo de la hipoteca (aunque se deberían tener presentes los aspectos fiscales). También se debería analizar las consecuencias en el caso de que exista algún tipo de subvención o deducción fiscal. En resumen, la cancelación anticipada de una hipoteca puede parecer atractiva, pero se deben considerar los otros posibles efectos negativos.
Fuentes: IDD Consultoría y enlaces relacionados
