Diseño de los criterios de los prestamos inmobiliarios
Recordemos que la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario establece que las entidades financieras que pueden conceder préstamos hipotecarios y emitir los títulos necesarios para su financiación, son:
Entidades que pueden conceder financiación:
- Los bancos y, cuando así lo permitan sus respectivos estatutos, las entidades oficiales de crédito.
- Las cajas de ahorro y la Confederación Española cajas de ahorros.
- Las cooperativas de crédito.
- Los establecimientos financieros de crédito.
Las variables clave en el diseño por parte de esas entidades financieras de la oferta de crédito hipotecario son:
- El importe del préstamo respecto a la tasación (LTV).
- El tipo de interés.
- El plazo de amortización.
- El método de amortización.
- Aspectos complementarios/ productos vinculados.
Lógicamente, se trata de obtener un equilibrio entre la demanda del mercado, por un lado, y por otro, contribuir al resultado de la entidad financiera.
El Importe del préstamo respecto a la tasación (LTV)
Además de los aspectos relacionados con la tasación, es de gran importancia el porcentaje de la tasación que se conceda como financiación. Por motivos de prudencia crediticia y también de acuerdo con algunos aspectos de la normativa, es habitual hablar del 80% del valor de tasación.
Si bien es cierto que en el pasado este porcentaje fue muchas veces “flexibilizado” para incentivar el atractivo de la oferta comercial, esto no debe ser una práctica habitual. Sin embargo es cierto que, como resultado del gran stock de viviendas que algunos bancos poseían, la oferta para adquirir alguna de ellas se incentivará ofreciendo hasta el 100% de financiación en este caso. Digamos que esta medida debería ser coyuntural.
Lo más frecuente en nuestro país es el método francés de cuota fija. Otros métodos de amortización son el método alemán (o método de cuotas de amortización constantes), el método americano (bullet o balloon) y el método creciente o decreciente.
Diseño financiero de la hipoteca.
Una vez establecido el tipo de interés en función del riesgo asumido, las comisiones, compensaciones, etc. el diseño financiero se limita a la existencia o no de cadencia, a la revisión del tipo de interés, al método de amortización y al plazo.
Respecto a la existencia de una cadencia, ésta puede ser respecto a la amortización de capital (lo más frecuente) o a la amortización de capital y los intereses (no habitual, y poco recomendable, ya que supone en el fondo un incremento del riesgo).
En cualquier caso, es evidente que la existencia de cadencia supone aligerar la carga del servicio de la deuda para el cliente.
Para la entidad financiera, no debe suponer mayor problema, ya que mantiene el importe del riesgo (durante la carencia) inamovible, siempre y cuando se limite la cadencia a la amortización del capital, y no incluya los intereses devengados.
Respecto a la revisión del tipo de interés, éste puede ser fijo para toda la vida del préstamo inmobiliario (no muy frecuente), variable durante todo el período (más frecuente), o mixto (últimamente más frecuente), es decir, fijo durante unos años y variable durante el resto.
Para el solicitante del préstamo inmobiliario, el optar por un tipo de interés fijo o variable dependerá siempre de sus expectativas sobre la evolución futura del tipo de interés oficial.
Respecto al método de amortización nos centramos en el método francés de cuotas contantes por ser el más habitual, no sólo en nuestro país sino también en países de nuestro entorno.
El período de tiempo establecido en el contrato de préstamo para su total devolución, o plazo de vencimiento o de amortización ha sido, debido a los elevados importes necesarios para adquirir las viviendas, un factor de ajuste con el fin de que el importe de las cuotas fuera asumible para el deudor.
Los plazos suelen oscilar entre los quince y los treinta años, o incluso más.
Debe tenerse en cuenta que alargar los plazos reduce las cuotas a pagar, pero supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar una carga excesiva para el cliente. Se debe intentar encontrar un equilibro según la operación y las circunstancias personales concretas.
Como sabemos, la cuota de los préstamos inmobiliarios con el sistema de amortización francés de cuotas constantes, depende del importe del préstamo, del tipo de interés y del plazo, si los dos primeros factores no varían, cuanto mayor sea el plazo del préstamo menor será la cuota.
Alargar los plazos reduce las cuotas a pagar, pero supone un pago total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar una carga excesiva para el cliente. Se debe intentar encontrar un equilibro según la operación y las circunstancias personales concretas.
