Sí, es posible tener dos hipotecas al mismo tiempo, pero no todas las personas cumplen los requisitos que exigen los bancos. La clave está en demostrar solvencia económica, mantener un nivel de endeudamiento razonable y contar con ingresos estables que permitan asumir ambas cuotas.
Si ya tienes una vivienda hipotecada y estás pensando en comprar una segunda residencia, una vivienda para alquilar o una propiedad como inversión, en esta guía descubrirás qué analizan las entidades financieras, qué porcentaje suelen financiar y cuáles son las alternativas disponibles para aumentar tus posibilidades de aprobación.
Muchas personas se preguntan si pueden pedir otra hipoteca cuando todavía están pagando la primera. Es una duda habitual entre quienes quieren comprar una segunda vivienda, adquirir un inmueble para invertir o aprovechar una oportunidad inmobiliaria.
La realidad es que tener una hipoteca activa no impide solicitar una segunda financiación. Sin embargo, los bancos analizan con más detalle la situación financiera del solicitante, ya que el riesgo asumido es mayor.
A continuación veremos cuándo es posible tener dos hipotecas a la vez, qué requisitos suelen exigir las entidades financieras, qué riesgos conviene valorar y qué opciones existen para mejorar la viabilidad de la operación.
¿Es legal tener dos hipotecas al mismo tiempo?
Sí. En España no existe ninguna limitación legal que impida contratar una segunda hipoteca mientras se sigue pagando la primera.
De hecho, es una situación relativamente frecuente en casos como:
- Compra de una segunda residencia.
- Adquisición de una vivienda vacacional.
- Inversión inmobiliaria para alquiler.
- Cambio de vivienda habitual antes de vender la anterior.
- Compra de inmuebles para generar patrimonio.
Lo que determina si la operación es viable no es el número de hipotecas, sino la capacidad de pago del solicitante.
¿Qué analiza el banco para conceder una segunda hipoteca?
Las entidades financieras suelen evaluar varios factores antes de aprobar una segunda financiación.
Nivel de endeudamiento
Es uno de los criterios más importantes.
Por norma general, la suma de todas las deudas mensuales no debería superar entre el 30% y el 40% de los ingresos netos del hogar.
Por ejemplo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos familiares | 3.500 € |
| Hipoteca actual | 850 € |
| Nueva hipoteca | 450 € |
| Total cuotas | 1.300 € |
| Endeudamiento | 37% |
En este caso la operación podría ser viable para muchas entidades.
Estabilidad laboral
Los bancos valoran especialmente:
- Contrato indefinido.
- Antigüedad laboral.
- Funcionarios.
- Autónomos con ingresos demostrables.
- Empresas con trayectoria consolidada.
Cuanta mayor estabilidad exista, más posibilidades habrá de aprobación.
Historial financiero
También se revisan aspectos como:
- Pagos puntuales.
- Ausencia de impagos.
- No figurar en registros de morosidad.
- Buen comportamiento crediticio.
Ahorros disponibles
La mayoría de entidades exigen que el comprador aporte parte del precio de la vivienda con fondos propios.
¿Cuánto financian los bancos para una segunda vivienda?
Aquí aparece una de las principales diferencias respecto a la vivienda habitual.
Mientras que para una primera residencia algunas entidades pueden financiar hasta el 80% del valor de compra o tasación, para una segunda vivienda normalmente encontramos:
- Hasta el 70% del valor de tasación.
- En algunos casos, entre el 60% y el 70%.
- Plazos más reducidos.
- Condiciones algo más exigentes.
Esto implica que el comprador debe aportar una entrada más elevada.
¿Puedo pedir otra hipoteca si aún debo mucho dinero de la primera?
Depende.
No existe un límite concreto sobre el capital pendiente, pero sí sobre la capacidad de pago.
Un solicitante que todavía deba 180.000 € de su primera hipoteca puede conseguir una segunda si:
- Tiene ingresos elevados.
- Mantiene una baja tasa de endeudamiento.
- Dispone de ahorros suficientes.
- Presenta estabilidad económica.
Por el contrario, una deuda menor puede ser un problema si los ingresos son insuficientes.
Segunda hipoteca para inversión inmobiliaria
Cada vez más compradores utilizan una segunda hipoteca para adquirir viviendas destinadas al alquiler.
En estos casos los bancos suelen analizar:
- Rentabilidad esperada.
- Situación financiera del solicitante.
- Aportación inicial.
- Perfil inversor.
Aunque algunas entidades tienen productos específicos para inversores, los criterios de solvencia suelen ser más exigentes que para una vivienda habitual.
¿Qué riesgos tiene tener dos hipotecas?
Antes de asumir dos préstamos hipotecarios conviene valorar los posibles riesgos.
Mayor carga financiera
Tener dos cuotas mensuales aumenta el compromiso económico a largo plazo.
Menor capacidad de ahorro
Una parte importante de los ingresos quedará destinada al pago de las hipotecas.
Posibles cambios en la situación laboral
Una reducción de ingresos puede complicar el pago de ambas cuotas.
Gastos imprevistos
Además de las hipotecas, existen gastos asociados como:
- Comunidad.
- IBI.
- Seguros.
- Mantenimiento.
- Reformas.
Alternativas si el banco rechaza la segunda hipoteca
Si una entidad no aprueba la operación, existen alternativas que pueden mejorar las posibilidades de financiación.
Incorporar un segundo titular
Aumentar los ingresos familiares suele mejorar la valoración bancaria.
Esperar a reducir deuda
Amortizar parte de la hipoteca actual puede disminuir el nivel de endeudamiento.
Buscar mejores condiciones entre entidades
Cada banco aplica criterios diferentes.
Acudir a un intermediario hipotecario
Un especialista puede estudiar la operación y localizar entidades más adecuadas para el perfil del solicitante.
Cómo aumentar las posibilidades de conseguir una segunda hipoteca
- Reducir otras deudas antes de solicitar financiación.
- Mantener estabilidad laboral.
- Ahorrar para aportar una entrada mayor.
- Evitar financiar compras mediante créditos al consumo.
- Revisar el historial crediticio.
- Comparar ofertas de varias entidades.
- Solicitar un estudio previo antes de firmar cualquier reserva.
Cada situación financiera es diferente. Mientras algunas personas pueden acceder a una segunda hipoteca sin dificultad, otras necesitan reorganizar sus finanzas o encontrar entidades con criterios más flexibles.
Por eso resulta fundamental realizar un estudio previo antes de comprometerse con una compra o firmar cualquier contrato de arras.
Si estás valorando comprar una segunda vivienda o quieres saber si puedes acceder a una nueva financiación sin vender tu casa actual, en Aya Hipotecas podemos analizar tu caso de forma personalizada y ayudarte a encontrar las opciones más viables según tu perfil económico.
