La hipoteca inversa
La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. También puede recaer sobre otras viviendas, pero, en ese caso, las posibles ventajas o beneficios fiscales serían menores.
La principal particularidad de este tipo de contrato es que, al contrario de lo que sucede en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando hasta que un tercero, normalmente los herederos del inmueble, deciden asumirla como propia, en caso de interesarles mantener la propiedad del inmueble.
Su devolución no es exigible hasta el momento del fallecimiento de la persona o personas quela contratan.
DESTAQUEMOS
La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual. La principal particularidad de este tipo de contrato es que, al contrario de lo que sucede en una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando.
Se trata de un producto hipotecario destinado a personas con edades a partir de los 65 años o que acrediten un grado de discapacidad2 (igual o superior al 33%) o dependencia3 (dependencia severa o gran dependencia), que poseen algún inmueble a su nombre, que necesitan cumplimentar sus ingresos mediante financiación en esa etapa de su vida, y no quieren renunciar a vivir en su casa ni tampoco desean tener que transmitir su propiedad. La hipoteca inversa se puede conceder de una sola vez o a través de prestaciones periódicas.
2 Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.
3 Ley 39/2006, de 14 de diciembre, de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación de dependencia.
Hay tres aspectos importantes del producto que tenemos que considerar:
- En primer lugar, que la hipoteca inversa, como se verá́, puede llegar revestir cierta complejidad financiera, dependiendo de la modalidad por la que se opte.
- En segundo lugar, que esa complejidad está inversamente relacionada con la edad del contratante, ya que, en último término, la duración del contrato se establece por el tiempo remanente de vida y éste, aun siendo incierto, viene determinado por la edad. Esta circunstancia es especialmente significativa en el caso de las personas con discapacidad, que, normalmente, se podrán plantear esta alternativa financiera a una edad más temprana.
- Y, finalmente, que extiende sus efectos más allá de la persona que decide contratarlo, en la medida en que puede afectar a herederos.
La renta se podrá percibir, calculada en función de la esperanza de vida y del valor del inmueble, en una única suma o de forma periódica, y de modo temporal o de modo vitalicio.
La disposición temporal hace que se limite el periodo por el que se va a recibir el capital, por lo que, rebasado el plazo previsto en el contrato, entregado ya todo el capital y, aunque el cliente ya no reciba más fondos, no habrá que devolver el capital hasta que fallezca el último de los solicitantes o beneficiarios, pero la deuda seguirá generando intereses.
La disposición vitalicia, por el contrario, mantiene la percepción de capital durante toda la vida del cliente, siendo esa estabilidad su gran ventaja, pero, a cambio, probablemente la suma entregada será menor, siempre en el supuesto de contratación de una hipoteca inversa vitalicia.
La base de la duración del contrato suele ser la vida del solicitante, es decir, cuando fallezca el último de los titulares beneficiarios. De ahí que, cuanto menor sea la edad del solicitante, menor será la suma concedida y quizás mayor el interés al que se presta. Al margen de otras causas que puedan haberse pactado en el contrato para el vencimiento anticipado de la operación, la muerte del solicitante es el momento determinante para buscar la eficacia inherente a las obligaciones asumidas por las partes.
DESTAQUEMOS
La base de la duración del contrato suele ser la vida del solicitante, es decir, cuando fallezca el último de los titulares beneficiarios. De ahí que, cuanto menor sea la edad del solicitante, menor será la suma concedida y quizás mayor el interés al que se presta.
Hay hasta tres momentos diferenciados en la hipoteca inversa que conllevan derechos y obligaciones bien distintos:
- Desde la contratación hasta que el periodo de disposición finaliza.
- Desde que finaliza la disposición hasta el del fallecimiento. Si la
disposición es vitalicia, se reducirían a una sola etapa. - El tiempo durante el que los herederos, tras el fallecimiento y en caso de
interesarles, pueden cancelar el préstamo.
