Cambio climático
Según una encuesta entre inversores inmobiliarios, el cambio climático está afectando negativamente al valor de los bienes inmuebles, lo que obliga a los inversores a reevaluar sus activos en cartera.
Una caída en el valor de las propiedades, en los ingresos y en las tasas de ocupación, así como el aumento de los costos de los seguros, son algunos de los mayores efectos provocados por el cambio climático en las carteras de propiedades.
Existe un creciente consenso internacional de que el cambio climático representa una de las fuerzas y riesgos estructurales más importantes que pueden afectar al mercado inmobiliario. Graves inundaciones en toda Europa en 2021, incendios forestales cada vez más comunes en España, Portugal y Grecia, las peores inundaciones en más de 100 años en el norte de Italia y en Francia en 2023.
Estas escenas son solo algunos de los efectos de la afectación del cambio climático en Europa, extensibles al resto del planeta.
Compradores, propietarios, inquilinos, vendedores, compañías de seguros, bancos, inversores inmobiliarios y, por supuesto, agentes inmobiliarios, se ven afectados por los fenómenos derivados de la emergencia climática.
Veamos qué tipo de afectación provoca la emergencia climática en el mercado inmobiliario
Aparte de los daños materiales y de las consecuencias para la población de las zonas afectadas, las consecuencias del cambio climático también afectan al mercado inmobiliario.
El cambio climático y el desplazamiento de los lugares deseables para vivir
Regiones soleadas con climas agradables durante todo el año y que atraen a compradores y compradoras extranjeras procedentes de países más fríos es una realidad al alza y que influye en la valoración de los activos inmobiliarios.
Sin embargo, estos lugares también pueden experimentar temperaturas incómodas en los meses más cálidos, enfrentar escasez de agua o verse afectados por incendios forestales, entre otros desafíos.
Estas condiciones, por supuesto, pueden influir en los precios de las propiedades, ya sea elevándolos o reduciéndolos, y esta dinámica ya es una realidad.
En la encuesta Insights Into Real Estate Investment Sustainability Survey 1 (IRIS), realizada anualmente por la empresa de riesgos climáticos Evora Global, un 46% de los inversores inmobiliarios han visto cómo las condiciones meteorológicas extremas han afectado a sus carteras.
1 https://uk.surveymonkey.com/r/EVORASOCIALS
Los estudios realizados en distintas zonas de EE.UU. y citados en el informe Climate Risk & Commercial Property Values, realizado por investigadores del Brookfield Centre in Real Estate & Infrastructure (Canadá) y la Universidad de Reading (Reino Unido), muestran el mismo patrón. Afirman que las zonas afectadas por incendios forestales o cercanas a ellos experimentaron una caída de los precios inmobiliarios del 5 al 13%.
En Europa, la exposición de los inmuebles a riesgos meteorológicos se ha convertido en un tema crítico, como lo indica un informe del Banco Central Europeo. Según dicho informe, la disminución en los precios de las propiedades podría oscilar entre el 4% y el 45%, dependiendo de su vulnerabilidad a las inundaciones.
Esta situación se atribuye a la histórica amenaza de crecidas de ríos en todo el continente, la cual se agrava con el aumento de las precipitaciones asociado al calentamiento global.
Este panorama sugiere que, por un lado, los bienes raíces enfrentan la posibilidad de devaluarse debido al cambio climático y sus repercusiones.
Por otro lado, aquellas áreas donde los gobiernos se comprometen a mitigar estos efectos y proteger a la población podrían convertirse en focos de interés para inversores inmobiliarios, generando un aumento potencial en el valor de las propiedades ubicadas en estas regiones.
El clima extremo afecta a las condiciones de vida
Casi la mitad de los inversores ha experimentado impactos directos de eventos climáticos extremos en sus inversiones, manifestados a través de cambios en el valor de sus activos inmobiliarios, alteraciones en las proyecciones de ingresos, vacancias en ocupación y el aumento de los costos de seguros.
Las carteras extensas y geográficamente diversas presentan una vulnerabilidad particular ante los riesgos climáticos.
A pesar de esta realidad, muchos inversores aún no han integrado completamente consideraciones sobre riesgo climático y resiliencia en sus estrategias de inversión.
Estudios recientes indican que casi el 40% de los grandes inversionistas no puede evidenciar ajustes en los precios de las transacciones de inversión en respuesta a riesgos climáticos y criterios de resiliencia en el último año.
Esto destaca la urgencia de que los inversores adopten enfoques más proactivos para incorporar el riesgo climático y la resiliencia en sus estrategias de inversión.
Al hacerlo, no solo protegerán de manera más efectiva sus activos, sino que también garantizarán una estabilidad financiera a largo plazo.
Históricamente, los precios de las propiedades disminuyen después de los eventos climáticos, pero tienden a recuperarse eventualmente.
La evidencia reciente sugiere que los eventos climáticos en geografías que anteriormente sufrieron poca exposición a condiciones climáticas extremas pueden provocar una caída duradera de los precios o la liquidez.
Los niveles de creencia en el cambio climático y la confianza en la mitigación de sus impactos por parte de las administraciones competentes en la materia pueden afectar los precios de los bienes inmuebles, especialmente cuando los riesgos se enfocan al futuro, como el aumento del nivel del mar.
Algunos mercados están viendo como aparecen primas de riesgo más altas en aquellas propiedades afectadas por eventos climáticos, independientemente de si éstas se han visto afectadas directamente.
Construcción bioclimática
El diseño ecológico es la columna vertebral de la mejor construcción de su clase para garantizar el valor de los activos en el futuro.
Alrededor del 80% de los grandes inversionistas anticipan que la resiliencia climática abrirá la puerta a una creciente inversión y demanda de edificaciones ecológicas por parte de los arrendatarios.
Un error común cuando hablamos del calentamiento global es la idea de que los países solo experimentarán un clima más caluroso.
Si bien es cierto que el cambio climático está provocando un aumento de las temperaturas en todo el planeta, también genera inviernos rigurosos e incluso influye en la aparición de intensas tormentas de nieve.
Independientemente de las condiciones meteorológicas a las que se dispongan a enfrentarse,
los compradores e inquilinos de viviendas ya están empezando
a buscar propiedades que les permitan encontrar confort térmico sin tener que recurrir todo el tiempo a ventiladores, aire acondicionado
o calefactores.
Ello significa que la demanda de bienes inmuebles se dirigirá, cada vez más, a:
- Propiedades más nuevas en edificios energéticamente eficientes.
- Propiedades con clases energéticas más altas en sus certificados de eficiencia energética.
- Propiedades más antiguas que hayan sido objeto de reformas recientes y profundas para ser más confortables térmicamente.
Dificultades para comprar o alquilar propiedades en las zonas afectadas
En la actualidad, los compradores particulares de viviendas suelen recurrir con frecuencia a hipotecas para realizar sus adquisiciones, pero incluso este proceso convencional podría enfrentar cambios en un futuro.
Es probable que la obtención de financiación hipotecaria sea más complicada para propiedades ubicadas en áreas afectadas por incendios forestales, inundaciones u otros fenómenos relacionados con el cambio climático.
Ello es debido al mayor riesgo que asume el banco, ya que las catástrofes naturales raramente están cubiertas por las pólizas de seguro.
De igual modo, aunque los inversores inmobiliarios logren adquirir propiedades sin cargas hipotecarias, es probable que los potenciales inquilinos muestren reticencia a habitar en lugares propensos a eventos climáticos extremos en aumento.
Afectación de los factores ESG en el mercado inmobiliario
Otro elemento que afecta al sector inmobiliario es la sensibilidad de este frente a los factores ESG.
El uso de datos ESG en la toma de decisiones para la inversión inmobiliaria sostenible está en aumento, y un importante 94 % de los inversores afirma que es esencial para sus inversiones.
La mitad de los inversores están integrando datos ESG en modelos financieros a nivel de activos, y más del 80% de los grandes inversores (más de 50.000 millones de dólares en activos bajo gestión) están utilizando puntos de datos ESG en todas las categorías.
Esto incluye estrategia ESG, informes, evaluación comparativa de pares y eficiencia operativa, toma de decisiones de inversión y cumplimiento de requisitos regulatorios.
Casi todos los grandes inversores (más de 5.000 millones de dólares en activos bajo gestión) están integrando datos ESG en modelos financieros.
Sin embargo, existe una falta de estandarización en la forma en que se recopilan e integran los datos ESG en los modelos de inversión, lo que crea una barrera para su adopción generalizada como un componente crucial de la toma de decisiones de inversión.
Para superar esto, se necesita un método que abarque todo el mercado para valorar el riesgo ESG en el valor de la inversión para pasar de una mentalidad de “deseable” a una mentalidad de “imprescindible”.
Y a pesar del uso cada vez mayor de datos ESG, los inversores están preocupados por la calidad de esos datos.
Sólo 1 de cada 10 inversores encuestados expresa confianza en el valor de sus datos.
Se espera que las transacciones en el sector inmobiliario enfrenten un mayor nivel de escrutinio del riesgo ESG por parte de inversores institucionales y grandes gestores de inversiones.
Se necesitan buenos datos para respaldar las afirmaciones ESG y evitar acusaciones de lavado verde.
Como tal, la información con grado de inversión sigue siendo un diferenciador clave en el futuro.
