Información General de los préstamos hipotecarios.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo asegura el principio de transparencia al fijar los requisitos que deben cumplir las entidades financieras al proporcionar información general sobre los préstamos y créditos inmobiliarios a los consumidores.

La regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeña un papel relevante en la estabilidad económica y es un instrumento de cohesión social. La Directiva 2014/17/UE¹ establece un régimen específico de protección de las personas consumidoras que tengan la condición de prestatarios, garantes o titulares de garantías en préstamos o créditos garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

La Ley 5/2019², de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE y, en consecuencia, traslada al ordenamiento jurídico español los principios establecidos por la normativa comunitaria.

¹ https://www.boe.es/doue/2014/060/L00034-00085.pdf

² https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2019-3814

La Ley regula tres aspectos diferenciados

1. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
2. En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios.
3. En tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

En relación al primero de los apartados, en el Artículo 9. Información general de los préstamos inmobiliarios y en el Artículo 10. Información precontractual de los préstamos inmobiliarios, se establecen los principios de información a suministrar al prestatario. La Ley indica al respecto que ésta deber ser suficiente y personalizada de tal modo que el prestatario pueda comparar los préstamos disponibles en el mercado, evaluar sus implicaciones y poder tomar una decisión fundada sobre la conveniencia de celebrar o no un contrato de préstamo.

A este respecto, veamos cuáles son las condiciones Información General de los préstamos hipotecarios que establece la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario tiene como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE.

Condiciones exigidas a la publicidad

La publicidad relativa a los préstamos hipotecarios debe ser clara, concisa y resaltar los puntos clave. Incluso se requiere que se utilice un tamaño de letra específico para facilitar su lectura.

A continuación, se detallan los elementos que deben incluirse en la publicidad de los préstamos hipotecarios cada vez que se haga mención a una tasa de interés u otro valor relacionado con su coste:

1. La identificación del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito designado.
2. En casos aplicables, se debe informar que el préstamo estará respaldado por una hipoteca u otra garantía real sobre propiedades residenciales, o por un derecho relacionado con una propiedad inmueble.
3. El tipo de interés para el prestatario, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos.
4. Desglose de los gastos incluidos en el costo total del préstamo para el prestatario.
5. Monto total del préstamo.
6. La Tasa Anual Equivalente (TAE) que se presentará de manera destacada, al menos igual que cualquier tasa de interés.
7. En casos aplicables:
   • – Duración del contrato de préstamo.
   • Monto de los pagos periódicos.
   • Monto total adeudado por el prestatario.
   • Número de pagos periódicos.
   • Una advertencia sobre cómo las fluctuaciones en los tipos de cambio podrían impactar el monto adeudado por el prestatario.
   • Duración del contrato de préstamo.
   • Monto de los pagos periódicos.
   • Monto total adeudado por el prestatario. Número de pagos periódicos.
   • Una advertencia sobre cómo las fluctuaciones en los tipos de cambio podrían impactar el monto adeudado por el prestatario.
8. El sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de principal e intereses. La información será lo suficientemente detallada para permitir al prestatario verificar con claridad la precisión de los importes cobrados
9. Cuando sea relevante, se debe indicar que el prestatario tiene la opción de utilizar la propiedad hipotecada como pago total de la deuda.

Dado que la información requerida puede ser extensa y difícil de comprender para el consumidor, la ley establece que se debe incluir un ejemplo representativo que ayude a entender todas las condiciones del préstamo. El ejemplo representativo debe cumplir con las siguientes condiciones:

1. El monto inicial del préstamo utilizado para el ejemplo debe ser de al menos 100.000 euros o, a partir de esa cantidad, en múltiplos de 50.000 euros, con un tope de 300.000 euros.
2. Además, el período de amortización utilizado en el ejemplo debe ser de al menos 10 años o, a partir de ese período, en múltiplos de 5 años, con un límite de 30 años.
3. Si el anuncio menciona una tarifa promocional o condiciones especiales que surgen del funcionamiento normal del préstamo y son de aplicación temporal, el ejemplo representativo debe ilustrar las condiciones normales del contrato de préstamo
4. Por último, se debe indicar claramente que el ejemplo representativo tiene esa condición.

Condiciones exigidas a la publicación de las condiciones generales.

Para que los consumidores puedan comprender de manera sencilla las condiciones generales de los préstamos hipotecarios y comparar todas las ofertas del mercado, la legislación establece los siguientes requisitos:

1. Deben ser publicadas en el registro de la propiedad.
2. Deben estar disponibles en el sitio web del prestamista. Si el prestamista no tiene un sitio web, deben ser publicadas en sus oficinas y estar al alcance del público
3. Deben ser publicadas en todos los canales de comercialización utilizados por el prestamista.

De acuerdo con la Ley 05/2019, todas las entidades de crédito están obligadas a depositar los formularios y modelos de los contratos de préstamos y créditos hipotecarios, que están sujetos a la Ley, en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación antes de comenzar su comercialización. Este depósito sirve como mecanismo de publicidad y refuerzo de la seguridad jurídica, y es gestionado por los registradores.

Al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, el notario debe verificar que la entidad financiera haya realizado el depósito mencionado. De manera similar, al inscribir la escritura en el registro de la propiedad, el registrador también debe asegurarse de que el depósito se haya realizado previamente.

Este proceso de control notarial y registral no conlleva ningún costo económico, ya que el Registro de Condiciones Generales de la Contratación es público y de acceso gratuito para quienes deseen consultarlo. Tanto el notario como el registrador, en calidad de autoridades, pueden acceder al registro de manera inmediata y sin costo alguno.

Dado que la información requerida puede ser extensa y difícil de comprender para el consumidor, la ley establece que se debe incluir un ejemplo representativo que ayude a entender todas las condiciones del préstamo.

Con respecto a las consecuencias de la falta de depósito de las condiciones generales en el registro:

1. La legislación no establece de manera precisa las posibles consecuencias en cuanto a la validez de la condición general.
2. En caso de que el notario o el registrador constaten que una condición general no ha sido depositada, deben informar al Ministerio de Justicia para que tome las medidas correspondientes según lo establecido en el artículo 24 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación (posible sanción por incumplimiento del depósito).
3. El control formal realizado por notarios y registradores sobre el cumplimiento de esta obligación no implica automáticamente una nulidad evidente y de pleno derecho de la cláusula.
4. La revisión de aspectos que van más allá de la simple comprobación del depósito de las condiciones generales queda fuera del ámbito de control de la legalidad notarial y de la calificación registral.
5. Los notarios y registradores no tienen la facultad de cuestionar si ciertas cláusulas se apartan de las condiciones generales para considerarlas como cláusulas particulares.
6. La determinación de la eventual nulidad de una cláusula es competencia exclusiva de la autoridad judicial en el contexto de un proceso legal contradictorio correspondiente

Ficha de Información Precontractual (FIPRE)

Ficha de Información Precontractual (FIPRE)

El Anexo I de la Ley 5/2019 regula como debe de ser la información incluida en el folleto del préstamo para que el consumidor obtenga la información necesaria, pueda tomar su decisión con conocimiento de causa y comparar, en la medida de los posible, entre distintas ofertas hipotecarias del mercado.

“Los prestamistas, intermediarios de crédito y sus representantes designados, en su caso, deberán proporcionar información general, clara y suficiente sobre los préstamos que ofertan a los potenciales prestatarios que la soliciten, con el contenido previsto en el artículo 9 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo.

Esta información, se facilitará mediante la ficha de información precontractual (FIPRE) que figura en el anexo I de la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

La ficha de información precontractual estará a disposición de los prestatarios o potenciales prestatarios, de forma gratuita, en todos los canales de comercialización utilizados por los prestamistas, intermediarios de crédito o sus representantes.

La información se facilitará en un solo documento utilizando caracteres tipográficos claramente legibles y cuando deba resaltarse la información se empleará negrita, sombreado o caracteres de mayor tamaño.

También debe aparecer quien es la autoridad competente para la supervisión de los servicios bancarios de préstamo hipotecario y los datos de contacto del servicio de atención al cliente de la entidad.”

La ley establece que la siguiente información deberá de estar incluida en la FIPRE

1. La identidad y la dirección geográfica de quien emite la información.
2. Los fines para los que puede emplearse el crédito.
3. Las formas de garantía, cuando proceda, incluyendo la posibilidad de que esté situada en otro Estado miembro.
4. La duración posible de los contratos de crédito.
5. Las formas de tipo deudor disponibles, indicando si este es fijo o variable o una combinación de ambos, con una breve descripción de las características de los tipos fijos y variables, incluyendo sus implicaciones para el prestatario.
6. Cuando puedan contratarse créditos en moneda extranjera, una indicación de la misma, explicando las implicaciones que tiene para el prestatario la denominación de un crédito en moneda extranjera.
7. Un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total, del importe total adeudado y de la TAE.
8. Una indicación de otros posibles costes, no incluidos en el coste total del crédito, para el prestatario que deban pagarse en relación con un contrato de crédito.
9. Las diversas opciones para reembolsar el crédito al prestamista.
10. Cuando proceda, una declaración clara y concisa de que el incumplimiento de los términos y condiciones de los contratos de crédito no garantiza el reembolso del importe total del crédito.
11. Una descripción de las condiciones relacionadas directamente con el reembolso anticipado.
12. Una indicación de si es necesario evaluar el bien inmueble y, si procede, de quién es la responsabilidad de garantizar que se lleve a cabo la evaluación, y de si se originan costes adicionales para el prestatario.
13. Una indicación de los servicios accesorios que el prestatario esté obligado a contratar para obtener el crédito o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas y, si ha lugar, la aclaración de que los servicios accesorios pueden contratarse con un proveedor distinto del prestamista.
14. Una advertencia general sobre las posibles consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.
15. Cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
16. Cualesquiera otras advertencias que establezca la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa.