En cuanto a las perspectivas para 2024, los factores impulsores del mercado más importantes, esto es, el crecimiento económico, el interés del inversor extranjero y los tipos de interés, no muestran debilidad, más bien al contrario, lo cual nos augura que podemos asistir a panorama continuista.
Parece que una vez controladas las tensiones inflacionistas podemos estar ante el inicio de una reducción del tipo de interés, lo que puede provocar que se active parte de la demanda que se había retirado a la espera de una caída significativa en los precios que no se ha producido. Si esto es así es posible que asistamos a un aumento de la tensión en el mercado que empuje los precios al alza con mayor energía.
Sin embargo, la sensación, en un entorno de incertidumbre sobre la evolución de los tipos de interés, es que el precio de la vivienda se moderará en 2024, pero el acceso a la misma seguirá siendo un problema especialmente para los colectivos más vulnerables, que no disponen de ahorros para la compra y sus ingresos tampoco les alcanzan para acudir a un mercado de alquiler claramente alcista. Lo cierto es que la moderación del precio de la vivienda refleja una necesaria normalización y a la vez un enfriamiento del mercado.
Los precios en Madrid se
sitúan de media en los 3.780
€ por metro cuadrado con un
incremento en el año de
alrededor del 6%. Barcelona
queda ligeramente por
debajo con un coste por
metro cuadrado de 3.714 € y
un incremento de alrededor
del 3,5%.
En cualquier caso, parece haber consenso entre los especialistas de que la demanda se ralentizará y se realizarán alrededor de 530.000 compraventas, un 7% menos, y los precios crecerán algo menos de un tímido 2%. Aunque el mercado inmobiliario español ha dado sobradas muestras de resiliencia, la escasez de viviendas en algunas zonas urbanas, donde la demanda supera la oferta, sigue siendo un desafío. También los cambios en las políticas gubernamentales, podrían influir en el comportamiento del mercado.
Mercado de alquiler
El mercado inmobiliario del alquiler de la vivienda ha alcanzado un récord histórico en cuanto a la escasez de oferta. Nunca antes se había visto una oferta tan reducida como la actual, dando lugar a uno de sus momentos más críticos históricamente. Esto provoca un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde el proceso de búsqueda se alarga y al que cada vez es más difícil acceder. En muchos casos, los inquilinos con las rentas más bajas son expulsados del mercado.
Podemos decir que la Ley de la Vivienda no ha cumplido sus objetivos y que, quizás, ha tenido efectos contrarios a los pretendidos. La oferta se ha reducido y los precios han seguido subiendo con fuerza. Recordemos que casi la mitad de las comunidades autónomas han recurrido la norma ante el Tribunal
Constitucional, con el consiguiente clima de inestabilidad e inseguridad jurídica.
A los elevados precios se ha sumado la desaparición de gran parte de la oferta, lo que ha aumentado la ansiedad de quienes necesitan encontrar una vivienda. A reducciones de la oferta de más del 10% del mercado, se ha producido en paralelo un incremento de precios que en algunos casos alcanzan sustancialmente más del 10%, Valencia (21,6%), Palma (19,3%), Málaga (15,2%), Barcelona (14,4%) y Madrid (12,4%).
Parece haber consenso entre
los especialistas de que la
demanda se ralentizará y se
realizarán alrededor de
530.000 compraventas, un
7% menos, y los precios
crecerán algo menos de un
tímido 2%.
El alquiler sigue siendo el gran problema de las familias españolas. La Ley de la Vivienda, lejos
de paliar o solucionar los problemas que el mercado viene arrastrando desde hace cuatro o cinco años tras el endurecimiento progresivo de la regulación, ha tenido un efecto perverso: la abultada sobrerregulación ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la última década.
Otra de las consecuencias de la nueva ley ha sido el auge del alquiler de temporada, que no está cubierto por dicha ley, y que ha sido una opción para muchos propietarios que decidieron sacar sus viviendas del mercado general, reduciendo así la oferta. En algunas ciudades el alquiler de temporada ha supuesto más del 15% o 20% de la oferta.
De hecho, la limitación de la actualización anual del precio de arrendamiento que marca la ley hace que un volumen importante de propietarios busque alternativas. Es el caso del alquiler turístico o de temporada que acabamos de comentar. Como consecuencia se reduce la oferta y se desincentiva la inversión para el arrendamiento.
Respecto al año 2024, el mercado de alquiler no tendrá respiro debido a la alta demanda, no es previsible que la tendencia cambie, y se estrena el año muy tensionado. Los precios están en máximos históricos en más de la mitad de las capitales españolas, superando incluso las cifras registradas en el boom previo a 2008 y continuarán los incrementos de precio por encima del 5%.
Esto hace que la rotación de inquilinos sea mínima, ya que el 40% de las personas que buscan una vivienda para alquilar tienen dificultades para poder hacerlo.
No deja de ser una circunstancia peculiar de nuestro mercado, que actualmente el esfuerzo que debe realizar una familia para alquilar una vivienda sea superior al de comprarla. Si partimos del hecho de no se debe destinar más del 30% de los ingresos al pago de la vivienda, es necesario ingresar por encima de los 30.000 € al año por familia.
En el caso de la compra, la hipoteca exige ganar más de 20.000 €, aunque hay que tener en cuenta que hay que aportar por adelantado el 20% (más gastos e impuestos) del valor de la vivienda. Es decir, alquilar exige un 50% más ingresos, pero evita tener que realizar ninguna aportación.
Por otro lado, lo cierto es que las personas que viven de alquiler pagan más que quienes pagan una hipoteca, con lo que tienen más difícil ahorrar para conseguir un capital suficiente para acceder al mercado de compraventa, y poder así romper el círculo vicioso.
Nuestro país siempre ha echado a faltar una política de alquiler que logre aumentar significativamente la oferta de viviendas que rebaje la tensión del mercado. De esta forma se podría producir una tendencia bajista de los precios que incrementaría la capacidad de ahorro de las familias. El intento de controlar los precios en cambio, parece que, como hemos dicho, está consiguiendo los efectos contrarios.
Para terminar, comentamos los resultados de un análisis que pone en relación los dos mercados, el de compraventa y el del alquiler, a través de la inversión. Pues bien, según Idealista, la rentabilidad bruta de la compra de una vivienda en España para ponerla en el mercado de alquiler es del 7,1%, reduciéndose una décima en 2023. Aunque, como ya hemos mencionado, generalizar en nuestro mercado inmobiliario es problemático y hay diferencias sustanciales entre distintos territorios.
Según el análisis, las oficinas se mantienen como la inversión inmobiliaria más rentable con una rentabilidad bruta del 11,8%. Los locales ofrecen un rendimiento del 9,9%, y en el caso de los garajes este se sitúa en el 7,2%.
