Como es normal en el mercado inmobiliario, la compraventa de viviendas (también las de lujo) dependen de dos factores fundamentales: los tipos de interés y la predisposición de las entidades financieras para otorgar financiación. En este sentido, el año 2023 ha sido complejo, si bien las reducciones de tipo de interés del último trimestre auguran unas buenas perspectivas para un excelente año 2024.
El mercado de la vivienda de lujo en España ha experimentado una evolución significativa en las últimas décadas, impulsado por diversos factores, como el crecimiento económico, la demanda extranjera y la atracción de ciudades emblemáticas. Generalizando, lo cual siempre es problemático y más en el mercado inmobiliario de nuestro país, cinco áreas aglutinan la parte del segmento del lujo de mercado más importante: Madrid, Barcelona, Mallorca, Marbella, Ibiza y Alicante.
Según un informe de Hiscox, a nivel mundial la lista de destinos más atractivos para la inversión en casas de lujo de las personas muy ricas está encabezada por Estados Unidos, seguido de Reino Unido y Australia, encontrándose España en el cuarto puesto a nivel mundial y el primero en Europa continental, lo cual muestra la competitividad de nuestro país.
De acuerdo con el Prime Global Index de Knight Frank, el valor de las viviendas de alto standing también sigue aumentando de manera constante a nivel mundial.
En concreto, los precios de estos activos han aumentado, de promedio, un 2,1% en los últimos doce meses,lo que supone la mayor tasa de crecimiento registrada desde el tercer trimestre de 2022.
En España los principales compradores extranjeros de viviendas de lujo proceden de Reino Unido, Alemania, Francia, Latinoamérica, Rusia y China por ese orden.
Buscan una inversión segura o alternativamente una segunda residencia donde vivir unos cuantos meses del año. En los últimos años, compradores norteamericanos y de Oriente Medio, se han incorporado a este mercado.
En los últimos tiempos el sector se ha visto alterado por ciertas circunstancias que han afectado a algunos de los mencionados colectivos.
En primer lugar, el Brexit. Las zonas más afectadas por el Brexit han sido las viviendas exclusivas junto al mar, sobre todo en la Costa del Sol, la Costa Blanca, las Islas Baleares y Tenerife.
Por otra parte, las operaciones por parte de ciudadanos rusos, concentradas especialmente en zonas de la Costa del Sol y de la Costa Catalana, han cambiado.
Desde la invasión rusa a Ucrania en febrero de 2022, no solo se han frenado las nuevas inversiones inmobiliarias en Europa como consecuencia de las sanciones impuestas por la UE y la devaluación del rublo, sino que además han comenzado a vender sus propiedades en Europa para obtener liquidez tras el bloqueo bancario.
En 2022, en nuestro país hubo unas 8.000 transacciones de inmuebles de más de 3 millones de euros, lo cual supuso un incremento de más del 55% frente al número de transacciones de 2021 y más del doble que en 2019.
El segmento del mercado inmobiliario de lujo supone en torno al 5% del total del mercado residencial español.
Contexto económico
Para comprender el mercado de la vivienda de lujo en España, es esencial analizar el contexto económico del país ya que desempeña un papel crucial en la dinámica de este mercado.
La evolución económica del país, especialmente en las últimas décadas, ha sido un factor determinante para la atracción de inversores y compradores nacionales e internacionales hacia propiedades exclusivas
Tras la crisis financiera de 2008, España emprendió un proceso de recuperación económica que ha tenido un impacto significativo en el mercado inmobiliario de lujo.
La estabilidad económica que ha caracterizado la última década ha generado un clima propicio para la inversión en bienes raíces de alta gama.
El crecimiento sostenido del PIB y el aumento de la confianza del consumidor han contribuido a la percepción positiva de España como un destino atractivo para la adquisición de propiedades de lujo.
La recuperación económica también ha llevado a un incremento en la riqueza de los individuos, tanto nacionales como extranjeros, lo que ha impulsado la demanda de viviendas exclusivas.
Los inversores ven en el mercado inmobiliario de lujo una oportunidad no solo de resguardar su capital, sino también de obtener rendimientos significativos a medida que el valor de estas propiedades tiende a apreciarse con el tiempo.
Es importante destacar que el contexto económico no solo se limita a los indicadores macroeconómicos.
La percepción global de la economía española, las políticas fiscales y las condiciones de financiación también desempeñan un papel crucial en la toma de decisiones de inversión en el mercado de la vivienda de lujo.
Las fluctuaciones en los mercados financieros internacionales y las políticas monetarias pueden influir en la demanda y oferta de propiedades exclusivas.
El contexto económico actual de España ha sido un elemento catalizador para el crecimiento y la estabilidad del mercado de la vivienda de lujo. La confianza de los inversores, la mejora en los indicadores económicos y la percepción positiva del país como un destino atractivo para la inversión inmobiliaria, han contribuido al auge sostenido de este segmento del mercado inmobiliario.
En resumen, el contexto económico actual de España ha sido un elemento catalizador para el crecimiento y la estabilidad del mercado de la vivienda de lujo.
La confianza de los inversores, la mejora en los indicadores económicos y la percepción positiva del país como un destino atractivo para la inversión inmobiliaria, han contribuido al auge sostenido de este segmento del mercado inmobiliario.
Además, son varios los factores que impulsan el mercado de la vivienda de lujo en España.
La llegada de inversores internacionales atraídos por el clima mediterráneo, la cultura (ciudades históricas, playas idílicas, arquitectura única, etc.) y la calidad de vida, ha influido significativamente, destacando como hemos señalado, los nuevos compradores americanos y de Oriente medio.
Otros factores que favorecen el auge del mercado de viviendas de lujo
Por otro lado, la creciente movilidad laboral y la globalización han llevado a un aumento en la demanda de residencias exclusivas, tanto como inversión como para la residencia principal. Los profesionales y ejecutivos internacionales buscan propiedades que ofrezcan no solo comodidades de alta calidad, sino también proximidad a centros de negocios y redes de transporte eficientes.
Radiografía de las viviendas de lujo en España
Málaga (23%), Baleares (22%), Madrid (12%), Barcelona (12%), concentran el 70% de todos los inmuebles disponibles por encima de 1 millón de euros. Siguen Alicante (10,6%) y Girona (5,5%)
Si nos enfocamos solamente en las viviendas de lujo con un precio superior a los 3 millones de euros, la concentración es aún mayor en las 4 provincias mencionadas.
De las más de 7.000 propiedades de este precio que hay anunciadas en el portal Idealista, más del 80% se concentran en Málaga, Baleares, Madrid y Barcelona. Radiografía de las viviendas de lujo en España
En cualquier caso, son siempre tres los condicionantes de la vivienda de alto nivel: calidad de la construcción, localización y tamaño. Viviendas de más de 300-400 m² con dormitorios muy grandes que incorporen asimismo amplios vestidores y baños, todo ello con iluminación natural.
La preferencia por propiedades con características únicas, como vistas panorámicas, diseño arquitectónico vanguardista y servicios personalizados, define la dinámica actual del mercado.
Las necesidades de compradores de viviendas exclusivas, sean de origen nacional o internacional, han evolucionado con el tiempo, algo que ha potenciado la pandemia.
Las tendencias actuales en el mercado de la vivienda de lujo en España indican un aumento en la demanda de propiedades en las ubicaciones premium que ya hemos mencionado. Además, que sean únicas y exclusivas.
Los compradores buscan residencias con características distintivas, como arquitectura vanguardista, diseño interior de renombre, vistas panorámicas y acceso a servicios personalizados. La exclusividad se ha convertido en un criterio fundamental para aquellos que buscan propiedades de lujo.
Por otro lado, debemos mencionar el mercado de alquiler de propiedades de lujo, cuya demanda ha experimentado un fuerte aumento. Tanto los inversores como aquellos que buscan una residencia temporal están optando por propiedades exclusivas en lugar de hoteles de lujo, buscando experiencias más personalizadas y una cierta privacidad.
También los compradores de propiedades exclusivas muestran un creciente interés en la incorporación de prácticas sostenibles y tecnologías innovadoras en sus hogares (sistemas de energía renovable, eficiencia energética, automatización, etc.).
Estos elementos no solo responden a las crecientes preocupaciones ambientales, sino que también reflejan una evolución en las expectativas de los consumidores de lujo.
En resumen, la sostenibilidad y la innovación están transformando el mercado de la vivienda de lujo en España.
Los compradores de propiedades exclusivas no solo buscan el lujo tradicional, sino también una conexión con prácticas y tecnologías que reflejen sus valores y preocupaciones ambientales.
Un mercado estable y en fuerte crecimiento
En cuanto al mercado, el sector apenas ha experimentado una desaceleración de ventas, algo que sí está experimentado la demanda del mercado en general, como consecuencia del incremento de los tipos de interés. El ambiente general no frena la venta de viviendas prime en nuestro país.
Lo cierto es que el mercado inmobiliario residencial de lujo español atraviesa un momento dulce y se mantiene como un motor relativo del resto del mercado inmobiliario.
En este sentido, la demanda de residencial de lujo se mantiene fuerte y se espera que el crecimiento de las transacciones del sector siga concentrando en áreas como Barcelona, Costa Brava, Málaga, Baleares o Madrid.
Pero es asimismo cierto, que el sector de las viviendas de lujo se enfrenta a un momento de transición, en el que el volumen de operaciones puede reducirse y también el precio de los inmuebles, en ciertas zonas de España. En Madrid, Barcelona, Mallorca, Marbella, Ibiza o Alicante se espera sin embargo un crecimiento.
Esto considerando que la inflación va a dejar de ser un problema y que la bajada de tipos de interés se materializará más temprano que tarde.
A pesar del crecimiento positivo, el mercado de la vivienda de lujo en España no está exento de desafíos.
Las regulaciones gubernamentales, los impuestos elevados y las restricciones a la inversión extranjera, podrían afectar la fluidez del mercado.
Estos desafíos pueden presentar obstáculos tanto para los compradores como para los desarrolladores e inversores.
El Gobierno español ha implementado diversas regulaciones y medidas fiscales que pueden afectar el mercado de la vivienda de lujo. Impuestos elevados sobre la propiedad, transacciones inmobiliarias y la inversión extranjera pueden reducir el atractivo del mercado para algunos inversores.
Por otro lado, aunque España ha sido históricamente abierta a la inversión extranjera, en algunos casos pueden existir restricciones o limitaciones que afectan a ciertos colectivos.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que siempre existe el riesgo de un cambio en la demanda del consumidor. Las preferencias de los compradores de viviendas de lujo pueden cambiar rápidamente.
Los cambios en las tendencias de estilo de vida, la demanda de características específicas y la evolución de las expectativas del consumidor pueden representar desafíos para los desarrolladores y vendedores que deben adaptarse a estas fluctuaciones.
Finalmente, y a medida que crece la conciencia ambiental, las regulaciones relacionadas con la sostenibilidad y las normativas ambientales pueden afectar la construcción y venta de propiedades de lujo. Los desarrolladores deben adaptarse a estas expectativas cambiadas y considerar prácticas constructivas más respetuosas con el medio ambiente.
En el actual contexto global de incertidumbre, un segmento que continúa atrayendo inversores es el mercado de la vivienda de lujo, mejor posicionado que otras tipologías ya que es menos vulnerable a este factor.
En este sentido, nuestro país es muy competitivo, como indica el hecho de ser el cuarto más atractivo del mundo y el primero en Europa continental entre los compradores.
No nos debería extrañar, ya que estos compradores consideran que son factores importantes el estilo de vida, el clima, o la riqueza cultural, aspectos en que podemos competir sobradamente, y con cierta ventaja respecto a otros destinos.
