La vivienda
En mayo de 2023 se publicó en el BOE, después de un largo periplo parlamentario de más de quince meses, la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución.
La vivienda es un elemento fundamental para la calidad de vida de las personas, y su acceso y disponibilidad han sido temas cruciales en la sociedad a lo largo de la historia.
Es lógico que, dada su relevancia social, el derecho a la vivienda se recoja en importantes declaraciones internacionales, como la Declaración Universal de Derechos Humanos, o nuestra propia Constitución que reconoce, en su artículo 47, el derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada.
Para abordar este tema, numerosos países han promulgado leyes específicas sobre vivienda que buscan garantizar el derecho a una vivienda adecuada y abordar los desafíos sociales relacionados con ello.
En este sentido, sorprendía hasta cierto punto, la ausencia en las políticas legislativas del Estado de una norma en materia de vivienda que, al igual que existe en otros ámbitos con los que está íntimamente relacionada, fije aquellas condiciones básicas y de igualdad que garanticen un tratamiento uniforme del derecho a la vivienda que reconoce la Constitución.
Así, en mayo del año pasado, se publicó en el BOE, después de un largo periplo parlamentario de más de quince meses, la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución, si bien, no puede decirse que el Estado haya estado ausente en las políticas de vivienda, y de hecho las competencias en su mayoría han sido transferidas a las comunidades autónomas, lo cual, entre otros motivos, está generando y generará conflictos, sin duda.
De hecho, la ley no ha tenido un nacimiento pacífico, ya que el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite varios recursos de inconstitucionalidad.
Los objetivos perseguidos por la ley de la vivienda son los siguientes:
- Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda, aplicable a todo el territorio nacional.
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tienen dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado, prestando especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables. Sorprendía hasta cierto punto, la ausencia en las políticas legislativas del Estado de una norma en materia de vivienda que, al igual que existe en otros ámbitos con los que está íntimamente relacionada, fije aquellas condiciones básicas y de igualdad que garanticen un tratamiento uniforme del derecho a la vivienda que reconoce la Constitución y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
- Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas, garantizando así la dignidad y la salud de las personas que las habitan.
- Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
- Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
- Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
- Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
Como vemos, la ambición de la ley es mucha y va mucho más allá de asegurar que todas las personas tengan acceso a una vivienda adecuada, lo que implica no solo tener un techo sobre sus cabezas, sino también condiciones de habitabilidad, seguridad y dignidad.
La ley establece que el Estado, en el ámbito de sus competencias o en colaboración con las demás Administraciones, articulará medidas para garantizar la accesibilidad universal de los parques de vivienda, favoreciendo la adaptación de los mismos a las necesidades funcionales de sus residentes o personas destinatarias, con especial atención a la discapacidad sobrevenida por razones de edad, por accidente, enfermedad adquirida u otras causas, y a las familias, hogares y unidades de convivencia con menores a cargo, atendiendo a las necesidades específicas de la vivienda en zonas rurales.
Las políticas en materia de vivienda tendrán especialmente en cuenta a las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, ya sea tanto en entornos urbanos como en zonas rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad, a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social, a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación.
Después de una referencia a la vivienda protegida y a las viviendas asequibles incentivadas, nos encontramos con un aspecto polémico en su concepción: la declaración de zonas de mercado residencial tensionado. Cada comunidad autónoma queda facultada para la fijación y justificación de estas zonas, cuya declaración tendrá una vigencia de 3 años, pudiendo prorrogarse anualmente si subsisten las circunstancias que originaron su declaración.
Para poder declarar una zona como mercado residencial tensionado debe darse al menos una de las dos circunstancias siguientes:
Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos del 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
Según como evolucione el mercado inmobiliario residencial, bajo estos parámetros es posible que ciudades enteras como Madrid, Barcelona o Valencia acaben siendo consideradas como zonas tensionadas.
Por otro lado, se define el gran tenedor, que con carácter general es aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
No obstante, en las localidades declaradas por las comunidades autónomas como zonas tensionadas se podrá decidir que tengan consideración de gran tenedor los titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial en dicha zona. Para ello deben efectuar el correspondiente procedimiento, ya que en caso contrario prevalece la definición general.
Se establecen también medidas de protección y transparencia en las operaciones, definiendo los derechos e información básica precontractual que deben facilitar tanto los propietarios, o agentes comerciales de viviendas que oferten en alquiler o venta.
En las zonas declaradas tensionadas los propietarios que oferten inmuebles en alquiler, deben informar de su afección y de la cuantía de la última renta vigente en los últimos 5 años, así como el valor actualizado de renta que pudiera corresponder atendiendo al nuevo índice de referencia que se establece para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de viviendas. El IPC ya no es de aplicación.
Pero sin duda, el gran impacto de la ley será en el mercado de alquiler por las limitaciones que se establece en el incremento de las rentas de los nuevos contratos, ya que los contratos anteriores a la entrada en vigor de la ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. La Ley de la vivienda establece los cambios modificando la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Rentas
En zonas residenciales tensionadas la renta pactada al inicio del nuevo contrato, no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato en supuestos específicos: rehabilitación de la vivienda en los últimos 2 años, ahorro de energía primaria no renovable, mejora accesibilidad o contratos de duración o prorroga potestativa para el inquilino de 10 o más años.
Los grandes tenedores que hayan arrendado el inmueble en los últimos 5 años no podrán fijar una renta que exceda el límite máximo de precio aplicable conforme al índice de precios de referencia.
Duración del contrato
Si el arrendatario lo solicita y acredita una situación de vulnerabilidad social y económica declarada por los servicios sociales, el contrato se prorrogará extraordinariamente por el plazo de un año adicional.
Los propietarios de viviendas en zonas tensionadas (sean grandes tenedores o no) están obligados a aceptar una prórroga extraordinaria de un máximo de 3 años adicionales al período de duración mínimo obligatorio o adicional al período de prorroga tácita.
Las únicas excepciones a dicha prórroga se dan en el caso de que se suscriba un nuevo contrato (de acuerdo con la nueva normativa) o la necesidad de ocupar la vivienda por el propietario o sus familiares según ya establecía la LAU.
La ley prioriza el pago por medios electrónicos, salvo que se carezca de cuenta bancaria, y se establece también que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponderán al arrendador. En este sentido, algunos profesionales inmobiliarios ya han encontrado la solución: percibir sus honorarios de los inquilinos mediante el establecimiento de un contrato como asesores inmobiliarios.
La ley también modifica la ley del IRPF para alterar los beneficios fiscales para los alquileres destinados a vivienda. Disminuye la reducción general del 60% al 50% y la aumenta en algunos supuestos específicos, con efectos a partir del 1 de enero de 2024 y para los nuevos contratos posteriores a la ley. El porcentaje será del 60% en el caso de rehabilitación en los dos últimos años, del 70% cuando se alquilen viviendas en zonas tensionadas a personas entre 18 y 35 años o con fines sociales, y del 90% si se reduce el alquiler en más del 5% en una zona tensionada.
La ley modifica también la Ley del suelo para recoger que la reserva para vivienda social será del 40% del suelo urbanizable de nuevas promociones y del 20% del suelo no consolidado que deba someterse a reforma. El Gobierno reconoce como una asignatura pendiente aumentar el porcentaje de vivienda pública en España, que está muy por debajo de la media europea.
Mediante cambios sustanciales en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) se evitará que los grandes tenedores puedan desahuciar a los inquilinos si éstos son considerados vulnerables. Se incluyen nuevas prórrogas con carácter general en los procedimientos de lanzamiento de órdenes de desahucio que aplazan los procesos más de dos años. Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminada.
Críticas a la Ley de vivienda de 2023
Una de las primeras críticas a la Ley de la Vivienda ha sido la falta de consenso previo a su aprobación con las comunidades autónomas, que recordemos tienen transferidas la mayoría de competencias sobre el tema.
Pero es que, además, tampoco se ha consensuado con los ayuntamientos o el sector inmobiliario, financiero o asegurador.
Por otro lado, algunos profesionales piensan que, más allá de las implicaciones a largo plazo, la ley provocará una serie de cambios a corto y medio plazo.
Es posible por otro lado, que las medidas acaben perjudicando a la demanda menos solvente. Si el propietario se inclina por elegir la demanda más solvente, los hogares monoparentales, los inmigrantes o las personas con contratos temporales pueden verse desplazados.
Los propietarios además pueden derivar la oferta a otros mercados, al de compraventa o al arrendamiento de temporada o al arrendamiento turístico (cumpliendo los requisitos) que no caen dentro del ámbito del control de rentas de la ley de la vivienda.
También la imaginación ha hecho presencia a la hora de ver como eludir la Ley de la vivienda. Por ejemplo, efectuando dos contratos, uno de arrendamiento de la vivienda (sujeto a la ley) y otro de alquiler de los muebles, pactado libremente entre las partes. O con el mismo esquema, sustituyendo los muebles por un parking, aunque el prestatario no tenga automóvil.
O incluir una opción de compra sobre la vivienda con el pago de la prima correspondiente en cómodos pagos mensuales (se puede poner un precio de ejercicio que sea disuasorio, para evitar que se ejercite la opción).
La ley irá haciendo su camino y no tarda- remos en ver sus consecuencias, aunque habrá que estar muy atentos al resultado de los recursos interpuestos ante el Tribunal Constitucional sobre si alguno de los artículos de la ley es inconstitucional y viola nuestra Constitución.
