El 26 de mayo, entró en vigor la Ley de Vivienda. Constituye la primera norma global de carácter estatal sobre la materia desde la recuperación de la democracia.
En lo que respecta al alquiler, los datos del mercado reflejan dudas con respecto a algunos de los supuestos beneficios que esta norma debería aportar sobre esta materia.
Desde la entrada de la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda1, la oferta de vivienda en alquiler descendió en un 30,6% mientras que la renta media de los alquileres aumentó un 11,01%, con una subida media durante el último año del 9,4%.
1 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203
El gráfico resume la evolución del precio medio del m2 de vivienda en alquiler en España (datos del 01/2022 al 09/2023)
Actualmente, el precio medio del metro cuadrado en España está situado en los 11,8 €/m2.
Según se desprende del último informe de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), el 25,81% de las agencias inmobiliarias consultadas indica que los arrendadores están endureciendo los requisitos exigibles a los potenciales inquilinos. Otras de las conclusiones que destaca el informe son:
- El 19,78% de los arrendadores optan por subir el precio de la renta, ya sea
para atenuar la demanda o para defenderse ante el temor y el riesgo de
impagos. - El 15,44% de los propietarios trasladan su vivienda al mercado del alquiler
temporal mientras que el 13,07% destinan la vivienda al mercado de
compraventa. - En 2023, un 9,08% de los propietarios decidió autogestionar el alquiler de
la vivienda para evitar tener que contratar los servicios de una agencia. - El 6,33% decidió retirar la vivienda del mercado tras el vencimiento del
contrato de arrendamiento que tenía en vigor. - El 6,23% de los arrendadores decidió destinar la vivienda al mercado de
alquiler turístico. - El 1,62% de las agencias asegura que no ha notado ningún cambio y el
0,33% señala que los propietarios sacan su vivienda al mercado del
alquiler por los incentivos fiscales.
Sobre el comportamiento de los inquilinos,
El 40,63% de las agencias constata que ha aumentado la demanda de alquiler de vivienda habitual, otro 20,73% constata el auge del alquiler por habitaciones y 10,12% apunta al interés en la compra de una vivienda. Otro 19,79% de los encuestados no ha notado ningún cambio.
Análisis del precio medio de la vivienda en alquiler por metro cuadrado por provincias
El siguiente mapa refleja el precio medio de la vivienda en alquiler por metro cuadrado por provincias:
Los datos reflejan una gran disparidad entre provincias, existiendo una diferencia de más de 12 €/m2 entre la provincia más cara (Madrid) y la más barata (Extremadura). En términos porcentuales, alquilar una vivienda en Madrid es un 275% más caro que alquilar una vivienda en Extremadura.
A cierre del tercer trimestre de 2023, había tres Comunidades Autónomas en España que sobrepasaban el umbral de los 15 €/m2:
- Catalunya: 15,53 €/m2
- Baleares: 16,73 €/m2
- Madrid: 16,80 €/m2
En el extremo opuesto, las CCAA con las rentas medias más bajas eran las siguientes:
- Murcia: 8,09 €/m2
- Castilla-La Mancha: 6,42 €/m2
- Extremadura: 6,14 €/m2
A continuación se reflejan los datos por provincia y por capitales de provincia, con las respectivas variaciones mensuales, trimestrales y anuales:
Andalucía
Andalucía, registró un crecimiento del 12% en términos absolutos en comparación con el mismo periodo del año anterior, en línea con todas aquellas Comunidades Autónomas abiertas al Mediterráneo.
Destaca el retroceso de la provincia de Huelva con un -35,9% con respecto a su máximo histórico (julio de 2006). Por el contrario, llama la atención la provincia de Málaga con una variación anual de +16,5%.
Aragón
Se mantiene estable con variaciones en términos absolutos bastante alineadas al movimiento del IPC a excepción de Huesca ciudad que ha retrocedido ligeramente desde su máximo en marzo de 2023.
Baleares
En 2023, Baleares registró la subida más fuerte de toda España con una variación anual del +20,6% con respecto al año anterior, pulverizando todos los récords de techo máximo en valor/m2.
Canarias
Al igual que Baleares, registra variaciones anuales importantes, destacando Santa Cruz de Tenerife que, en el tercer trimestre de 2023, registró un incremento de más del 9%.
Cantabria
A pesar de registrar un incremento interanual del 8%, acumula una pérdida de valor del 36,7% desde su máximo registro histórico.
Castilla y León
Destaca especialmente el caso de Segovia capital y provincia, en la que se registra una subida muy fuerte respecto a las otras provincias de la comunidad, anotando en octubre de 2023, su registro máximo de toda la serie.
Castilla-La Mancha
Presenta, junto con Asturias y Madrid, incrementos en todas sus provincias, de forma además bastante proporcional, marcando además valores máximos de toda la serie durante octubre 2023. Se divisa un muy ligero descenso en la provincia de Toledo.
Catalunya
Es una de las Comunidades Autónomas con mayor crecimiento en términos absolutos, junto a Canarias, Baleares, Comunidad Valenciana y Andalucía, todas ellas CCAA costeras. Destaca el incremento registrado en la ciudad de Barcelona que arrastra también el resto de la provincia. Sin embargo, observamos también como empiezan a retroceder los precios en la provincia de Girona con importantes descensos en el último trimestre de la serie.
Comunidad Valenciana
Al igual que en Catalunya, registra fuertes subidas en Alicante y en Valencia, tanto en las ciudades como en la provincia. Castellón presenta distintos registros a éstas.
Euskadi
Registra incremento más contenido que otras comunidades autónomas. Donostia, una de las ciudades con rentas de alquiler más altas de España (16,8 €/m2), parece haber tocado techo.
Extremadura
Registró un incremento anual en tono al 7,5%, siendo una de las CCAA con la renta media de alquiler más baja de España.
Galicia
Es de las Comunidades Autónomas que registró una mayor estabilidad de precios por m2 en el último trimestre analizado, acusando un descenso sobre el valor histórico del 18,3%.
La Rioja
Se mantiene plana en el último mes, con un freno en las subidas de precios reflejadas en el último trimestre cuando se observa un aumento de entre el 1,5% y el 2,5%.
Madrid
Sigue registrando subidas de precios del alquiler mes a mes, batiendo su máximo histórico a cada registro, con un acumulado anual que roza el 10%.
La capital está en el podio de los precios por m2 más elevados 17,8 €/m2), detrás de Barcelona y por delante de Mallorca, con un ascenso imparable en el último año.
Murcia
Mantiene todavía crecimientos suaves en la capital, pero en el resto de la provincia registra una senda de descenso que lleva unos meses arrastrando y que indicaría una tendencia a una cierta estabilización de los precios.
Navarra
Es la comunidad autónoma con una menor variación interanual (+2,8%), lo cual posiciona su territorio como el más estable en cuanto a precios, tanto a corto como a largo plazo.
Previsiones 2024
Se prevé que en 2024 la caída de la oferta en viviendas de alquiler impulse al alza todavía más los precios, especialmente en las islas, toda el área bañada por el Mar Mediterráneo y en las principales ciudades tensionadas del país.
Lo hará, además, alimentada por el giro de los potenciales compradores hacia el alquiler debido al encarecimiento de las hipotecas, que dificulta el acceso a la adquisición de una vivienda en régimen de propiedad.
Hasta el año pasado, existía un límite en la actualización de los contratos de alquiler, estableciendo dicho limite en el 2%; sin embargo, en 2024 este porcentaje alcanzará el 3% y, a partir de 2025, se aplicará un nuevo índice de referencia que será diferente al IPC para la actualización de las rentas de alquiler.
Pero éste no es el único cambio que veremos este año. En el caso de los nuevos alquileres, los propietarios deberán abonar los honorarios de una agencia en el caso de que recurran a ella.
Además, podrán poner en el mercado su vivienda al precio que consideren oportuno, con la excepción de aquellas CCAA o ayuntamientos donde específicamente se hayan declarado zonas tensionadas.
En este último supuesto, el precio de referencia será el del último contrato más una actualización del 3%.
Si la casa o piso lleva cinco años o más sin alquilar, el precio será el que fije el índice de contención que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE) o el de la autonomía, en este supuesto, validado por el INE.
Asimismo, no podrán cargar a su inquilino los gastos de la vivienda como el IBI o las tasas de basura.
También es importante reseñar que la Ley de Vivienda establece rebajas fiscales en el IRPF para aquellos que rehabiliten viviendas, alquilen a menores de 35 años o rebajen su alquiler un 5% respecto al último contrato.
Por lo que refiere a los propios inquilinos, si el contrato se firma en este 2024, los inquilinos dejarán de pagar los honorarios de la agencia. Dicho contrato se firmará con una actualización conforme al IPC o, en su defecto, indicador de referencia que corresponda.
Si nos fijamos en la renovación de los contratos, acorde a la Ley de Arrendamientos Urbanos3 (LAU), se cambian los preavisos en los alquileres, de esta forma pasan de un preaviso de 30 días a cuatro meses en el caso de que el arrendador no quiera renovar, y de 30 días a dos meses si es el inquilino quien no desea permanecer por más tiempo en la vivienda.
3 https://www.boe.es/biblioteca_juridica/abrir_pdf.php?id=PUB-PR-2023-115
