Antes de firmar una compraventa, hay una pregunta clave que todo comprador debería hacerse: ¿cuánto cuesta realmente comprar una vivienda?
Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes para cualquier familia o inversor. Sin embargo, más allá del precio del inmueble, existen una serie de gastos e impuestos que influyen de forma directa en el presupuesto final y que no siempre se conocen con antelación.
Entender estos costes desde el inicio no solo evita imprevistos, sino que permite tomar decisiones con mayor seguridad, negociar mejor y afrontar la compra con la tranquilidad de saber exactamente a qué se destina cada euro.
Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Cuando la vivienda que se adquiere es de segunda mano en Catalunya, el principal impuesto que debe asumir el comprador es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo está gestionado por la Generalitat de Catalunya y, con carácter general, se aplica un tipo del 10% sobre el valor de la compraventa.
No obstante, la normativa catalana contempla tipos reducidos en determinados supuestos, como la compra de vivienda habitual por parte de jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad. En la práctica, el impuesto se calcula tomando como base el mayor valor entre el precio declarado en la escritura y el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro, un criterio actualmente en vigor y recogido por la Agencia Tributaria.
Impuestos aplicables en la compra de vivienda nueva
En Catalunya, si la vivienda es de obra nueva y se compra directamente al promotor, los impuestos que se pagan son distintos a los de una vivienda de segunda mano.
En este caso, el comprador debe abonar el IVA, que de forma general es del 10% cuando se trata de una vivienda para uso habitual. Es decir, este impuesto se aplica directamente sobre el precio de compra del inmueble.
Además del IVA, también hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que corresponde a la firma de la escritura pública ante notario. En Catalunya, el porcentaje de este impuesto lo fija la Generalitat y se aplica sobre el valor que figura en la escritura.
Tanto el IVA como el AJD están regulados por la normativa estatal y autonómica vigente, publicada en el Boletín Oficial del Estado y en la legislación catalana.
Gastos notariales y registrales en la compraventa
Además de los impuestos, toda compraventa inmobiliaria conlleva una serie de gastos derivados de su formalización legal.
La escritura pública debe firmarse ante notario, cuyos honorarios están regulados por aranceles oficiales y dependen del precio del inmueble. Posteriormente, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que genera un coste adicional también fijado por normativa estatal.
Estos trámites son imprescindibles para garantizar la seguridad jurídica del comprador y dejar constancia oficial del cambio de titularidad, tal y como establece el Ministerio de Justicia.
Qué gastos asume el comprador si hay hipoteca
En las compraventas de vivienda que se realizan con financiación hipotecaria, es importante saber que el reparto de gastos no siempre ha sido como es ahora. Desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se estableció un cambio claro para proteger al consumidor y clarificar qué gastos corresponden a cada parte.
En la práctica, esto significa que la entidad financiera asume la mayoría de los gastos vinculados a la hipoteca. El banco paga los honorarios de notaría por la escritura del préstamo hipotecario, los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) correspondiente a la hipoteca. De este modo, el comprador ya no tiene que adelantar ni asumir estos importes, como ocurría antes de la reforma legal.
Por su parte, el comprador solo debe asumir el coste de la tasación del inmueble, un trámite obligatorio que permite al banco conocer el valor real de la vivienda y fijar el importe del préstamo en función de esa garantía. Este marco legal y el reparto actual de gastos están recogidos en la normativa vigente y supervisados por el Banco de España, que vela por su correcta aplicación.
Este cambio normativo ha supuesto un avance relevante para los compradores, ya que reduce de forma notable los gastos iniciales de la operación y aporta mayor claridad y seguridad en el proceso de financiación.
Otros costes a tener en cuenta antes de firmar
Existen otros gastos que, aunque menos visibles, forman parte del proceso de compra y conviene tener presentes.
Entre ellos se encuentran la obtención de información registral previa para comprobar la situación jurídica de la vivienda, el posible prorrateo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles entre comprador y vendedor o la verificación de que la comunidad de propietarios esté al corriente de pagos.
Todos estos aspectos se apoyan en la legislación civil y tributaria vigente y contribuyen a una compra más segura y transparente.
¿Cuánto dinero extra hay que prever al comprar una vivienda?
De forma orientativa, los organismos públicos y la práctica habitual del mercado coinciden en que el comprador debe contar con un margen adicional de entre el 10% y el 15% del precio de la vivienda para cubrir impuestos y gastos asociados, sin tener en cuenta la entrada inicial en caso de financiación.
Contar con este margen no significa pagar más de lo necesario, sino comprar con previsión, evitar sobresaltos y asegurar que la operación se cierra sin imprevistos económicos.
Comprar una vivienda sigue siendo una de las decisiones patrimoniales más importantes y estables a largo plazo. Cuando el proceso se entiende y se acompaña adecuadamente, los gastos dejan de ser un obstáculo y se convierten en parte de una inversión segura y bien planificada.
Desde Aya Hipotecas insistimos en que una compra segura comienza por una información clara y completa. Nuestro equipo acompaña a cada cliente durante todo el proceso, explicando de forma sencilla cada gasto, cada impuesto y cada paso necesario para comprar con tranquilidad.
