El Tribunal Supremo ha avalado que la Administración utilice la tasación hipotecaria como referencia para comprobar el valor declarado de una vivienda. La diferencia entre el precio declarado en la compraventa y el valor de tasación puede permitir iniciar una comprobación tributaria.
Cuando una persona compra una vivienda mediante una hipoteca, la entidad financiera solicita una tasación oficial del inmueble antes de conceder el préstamo.
Esta valoración sirve para determinar el valor del inmueble a efectos de la operación hipotecaria y de la garantía del préstamo. Sin embargo, las recientes sentencias del Tribunal Supremo recuerdan que ese valor también puede ser utilizado por la Administración tributaria dentro de un procedimiento de comprobación de valores.
El artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria contempla expresamente como uno de los métodos de comprobación el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de la legislación hipotecaria.
Qué ocurre si la tasación es superior al precio de compra
La cuestión adquiere importancia cuando existe una diferencia relevante entre el precio que figura en la escritura de compraventa y el valor establecido en la tasación hipotecaria.
El Tribunal Supremo ha establecido que, cuando la Administración detecta esa discrepancia, puede utilizar el valor de la tasación hipotecaria como método para comprobar el valor real del inmueble. No necesita demostrar previamente que exista fraude u ocultación para iniciar esa comprobación.
Esto no significa que la tasación hipotecaria determine automáticamente el valor fiscal definitivo de la vivienda.
La Administración puede utilizarla como medio de comprobación, pero el contribuyente puede impugnar posteriormente el valor si considera que no se corresponde con el valor real del inmueble.
Un ejemplo sencillo
Imaginemos una vivienda que se compra por 200.000 euros y cuya tasación hipotecaria establece un valor de 250.000 euros.
La diferencia entre ambos importes puede llamar la atención de la Administración. Si la operación está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Hacienda puede utilizar el valor de tasación como uno de los elementos para iniciar una comprobación del valor declarado.
Esto no significa que el comprador tenga que pagar automáticamente impuestos sobre 250.000 euros. La Administración debe desarrollar el procedimiento de comprobación correspondiente y el contribuyente puede ejercer los mecanismos de defensa previstos legalmente.
Por qué la tasación hipotecaria puede utilizarse como referencia
El Tribunal Supremo considera que la tasación hipotecaria constituye un método adecuado de comprobación porque se realiza conforme a la normativa hipotecaria y mediante una valoración técnica del inmueble.
En las sentencias analizadas, el Supremo señala que este valor puede funcionar como un indicio del valor real de la vivienda, aunque el valor real no sea una cifra única e inamovible.
Además, la normativa hipotecaria exige que la tasación se acredite mediante una certificación y que el informe técnico recoja los elementos que influyen en la valoración del inmueble.
El comprador puede defenderse ante una comprobación
La utilización de la tasación hipotecaria por parte de Hacienda no elimina la posibilidad de que el contribuyente cuestione el resultado.
El Tribunal Supremo señala que el valor comprobado puede ser impugnado y que el interesado puede aportar pruebas para demostrar que el valor utilizado por la Administración no se corresponde con el valor real del inmueble. Entre las vías previstas se encuentra la tasación pericial contradictoria, además de otros medios de prueba admitidos en Derecho.
Por tanto, la tasación hipotecaria no debe confundirse con una resolución fiscal sobre el valor de la vivienda.
Qué debe tener en cuenta quien pide una hipoteca
Para el comprador, la tasación tiene una función principal dentro de la operación hipotecaria, determinar el valor del inmueble que sirve como garantía del préstamo.
Pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo muestra que esa valoración puede tener también relevancia en el ámbito tributario cuando existe una diferencia significativa respecto al valor declarado en la compraventa.
Por ello, precio de compraventa, valor de tasación y obligaciones fiscales son elementos diferentes, aunque puedan estar relacionados dentro de una misma operación.
